IRS membolehkan anda mengambil potongan cukai untuk apa-apa perbelanjaan yang sah berkaitan dengan menjalankan harta sewa. Sekiranya anda memiliki sewaan, anda boleh menuntut perbelanjaan dalam 12 kategori yang merangkumi segalanya dari bunga, insurans, pembaikan, dan susut nilai. Walau bagaimanapun, anda mesti merekodkannya mengikut garis panduan IRS.
Untuk memenuhi keperluan cukai dan pembukuan anda, penting untuk mempunyai akses kepada alat yang betul. Anda boleh menyemak senarai perisian cukai kami untuk mencari yang terbaik untuk anda.
Tergesa-gesa? Berharap anda boleh memuat turun lembaran kerja percuma untuk membantu memahami pemotongan cukai harta sewa? Tiada masalah.
Muat turun Lembaran Kerja Potongan Cukai Harta Tanah Sewa Anda
, kami akan membincangkan beberapa manfaat cukai harta sewa. Kami akan memecah setiap kategori untuk membantu anda mengetahui apa soalan untuk bertanya kepada akauntan anda. Menjejaki item di bawah boleh menjimatkan anda pada masa cukai. Untuk mengetahui lebih lanjut tentang pelaburan hartanah, baca panduan pemula kami melabur hartanah.
Terdapat 12 jenis pemotongan dan faedah cukai harta sewa.
1. Susut nilai: Potongan Cukai Harta Sewa
Susut nilai adalah potongan cukai harta sewa untuk haus hipotetikal dan air mata di bangunan anda seolah-olah ia adalah perbelanjaan. Walaupun anda mungkin tidak menghadapi kos untuk menampung perbelanjaan penyelenggaraan yang sebenar, prinsip perakaunan membolehkan anda memanfaatkan kos akhirnya melalui susut nilai.
Menentukan angka susut nilai - dan menyimpan rekod yang tepat dari masa ke masa - adalah penting, dan anda perlu beralih kepada akaun awam (CPA) yang disahkan atau profesional cukai untuk mendapatkan bantuan. Umumnya, anda boleh menyusut nilai harta sewa anda dengan minima kos tanah secara merata lebih 27.5 tahun, yang dikenali sebagai susut nilai garis lurus.
Contoh Susut Nilai bagi Harta Sewa
Kami akan menggambarkan contoh susut nilai garis lurus yang berkaitan dengan harta sewa.
Mari kita asumsikan yang berikut:
- Nilai gabungan tanah dan bangunan adalah $ 300,000
- Tanah itu bernilai $ 150,000
- Rangka masa susut nilai mengikut IRS ialah 27.5 tahun
- Harta ini diklasifikasikan sebagai harta kediaman. Sesetengah bahagian penambahbaikan harta komersil boleh disusut nilai lebih daripada 15 tahun.
Untuk mengetahui susut nilai, anda terlebih dahulu tolak nilai tanah daripada nilai gabungan tanah dan bangunan. Kemudian anda membahagikan nilai bangunan sebanyak 27.5 tahun untuk mendapatkan jumlah susut nilai tahunan.
- $300,000 – $150,000 = $150,000
- $ 150,000 / 27.5 = $ 5,454.54 susut nilai setahun
$ 5,454.54 adalah amaun tahunan yang anda boleh memotong semasa memfailkan cukai harta sewa anda. Anda akan melakukan ini setiap tahun untuk menilai nilai rumah semasa dan penyusutan tahunan yang berkaitan.
"Potongan susut nilai membolehkan pembayar cukai memotong sebahagian daripada kos harta yang dibeli untuk menghasilkan pendapatan sebagai sebahagian daripada perniagaan. Dari perspektif cukai, susut nilai harta tanah kadang-kadang digambarkan sebagai 'perbelanjaan hantu' kerana harta itu boleh meningkat nilai sementara pembayar cukai mengambil potongan susut nilai. "
- David Reiss, Profesor Undang-undang, Pengarah Program Akademik, CUBE, Pusat Keusahawanan Perniagaan Perkotaan
2. Pembayaran Bunga Pinjaman: Potongan Cukai Harta Sewa
Faedah atas harta sewa boleh mengambil beberapa bentuk dan mungkin salah satu faedah cukai terbesar pemilik harta sewa. Faedah gadai janji, mata, yuran penunaian pinjaman, faedah atas talian kredit dan, dalam beberapa kes, faedah dari kad kredit yang digunakan untuk perbelanjaan berkaitan harta, mungkin semua boleh ditolak.
Apabila anda membuat pembayaran pinjaman pada harta sewa anda, terdapat dua komponen untuk pembayaran itu. Ada bahagian pergi ke pokok dan sebahagian akan dikenakan perbelanjaan faedah. Anda boleh melihatnya dengan melihat penyata bulanan anda. Malangnya, anda tidak boleh memotong bahagian utama pembayaran anda. Bagaimanapun, anda boleh memotong bahagian faedah.
Sebagai contoh, katakan anda mempunyai gadai janji atau pinjaman lain yang berkaitan dengan harta tersebut dengan bayaran bulanan sebanyak $ 1,000. Mari kita asumsikan $ 200 dikenakan kepada prinsipal, bermakna $ 800 adalah bunga. Hanya $ 800 yang boleh ditolak sebagai perbelanjaan. Majukan minat ini dengan 12, dan anda dapati potongan tahunan anda sebanyak $ 9,600. Anda boleh menjejaki kepentingan gadai janji yang dibayar, dengan perisian pengurusan hartanah.
Faedah gadai janji
Memandangkan pinjaman utama di hartanah sewa mungkin gadai janji, inilah angka kepentingan pertama untuk dipertimbangkan. Anda juga boleh memotong mata pinjaman sebagai satu bentuk bunga prabayar. Sebelum Akta Percukaian Cukai dan Pekerjaan 2018, anda boleh memotong faedah ke atas garis ekuiti rumah kredit (HELOC), tetapi sekarang terdapat sekatan.
Bayaran Asal & Cadangan Pinjaman
Apabila anda memperoleh pembiayaan untuk harta sewa anda, anda mungkin telah membayar yuran dan / atau mata asal pinjaman. Kedua-duanya boleh ditolak dan boleh dianggap sebagai bentuk kepentingan. Walau bagaimanapun, bayaran pendahuluan anda tidak boleh ditolak.
Faedah Pinjaman Tidak Bercagar untuk Harta
Jika anda telah memperoleh pembiayaan dalam bentuk pinjaman tidak bercagar, yang digunakan secara khusus untuk harta tertentu, faedah itu juga boleh ditolak. Sebagai contoh, anda mungkin mempunyai pinjaman tidak bercagar untuk penggantian bumbung, faedah itu boleh ditolak.
Ini adalah kawasan di mana anda mungkin ingin melibatkan perkhidmatan akauntan anda kerana pemotongan untuk pinjaman tidak bercagar boleh menjadi rumit - terutamanya jika hasilnya digunakan pada lebih daripada satu harta atau jumlah tertentu yang digunakan secara peribadi. Perakaunan yang tepat adalah penting.
Faedah pada Kad Kredit yang Digunakan untuk Harta
Anda juga mungkin menggunakan kad kredit untuk harta itu dan menimbulkan minat. Contohnya menggunakan kad kredit untuk membeli peti sejuk untuk harta sewa anda dan membayarnya selama beberapa bulan, menyebabkan caj faedah. Faedah yang berpunca dari pembelian itu akan ditolak.
Sama seperti situasi dengan pinjaman tidak bercagar, melibatkan profesional cukai atau CPA anda jika anda cuba memotong kepentingan kad kredit kerana ia boleh menjadi sukar untuk dijejaki dengan betul.
Sekiranya anda mahukan lebih banyak maklumat mengenai kad kredit perniagaan, bagaimana mereka bekerja, dan siapa yang sesuai, maka periksa panduan kami untuk kad kredit perniagaan kecil terbaik pada tahun 2018.
Muat turun Lembaran Kerja Potongan Cukai Harta Tanah Sewa Anda
3. Faedah & Faedah Harta Sewa
Pelabur hartanah menerima potongan cukai harta sewa - mengurangkan perbelanjaan yang berkaitan adalah salah satu daripada mereka. Cukai harta, yuran pelesenan, dan cukai penghunian adalah tiga bentuk cukai yang paling biasa untuk harta sewa, dan mereka juga boleh ditolak. Anda perlu melaporkan perbelanjaan yang diperuntukkan bagi harta sewa pada Jadual E.
Kami akan membincangkan cukai harta, yuran pelesenan dan cukai harta sewa yang lain.
Cukai Harta
Hampir setiap daerah atau perbandaran di negara ini mengenakan cukai harta. Di kawasan luar bandar, jumlah itu mungkin kecil, mungkin hanya beberapa ratus dolar. Di sesetengah pasaran, cukai hartanah boleh agak tinggi, kadang-kadang sehingga enam angka setahun. Hartanah sewa biasanya dikenakan cukai pada kadar yang lebih tinggi daripada kediaman utama.
Anda boleh menemui kadar cukai harta sewa anda di pejabat penilai atau perakam daerah anda. Kadang-kadang pejabat ini mempunyai nama yang sedikit berbeza, tetapi anda boleh Google daerah anda dan mencari maklumat cukai harta di laman web mereka serta nombor telefon kenalan. Sekiranya anda mempunyai gadai janji di atas harta itu, pemberi pinjaman anda akan menghantar ringkasan escrow yang menunjukkan cukai hartanah juga dibayar.
Bayaran Pelesenan
Banyak negara mempunyai keperluan pelesenan untuk harta sewa.Ini merujuk kepada lesen khusus untuk harta itu, tidak boleh dikelirukan dengan lesen perniagaan untuk perniagaan hartanah anda, yang boleh ditolak. Jika anda terpaksa mendapatkan atau memperbaharui tuan tanah atau lesen yang serupa untuk harta itu, kos itu boleh ditolak.
Sesetengah majlis perbandaran memerlukan lesen sewa percutian untuk sewa jangka pendek, yang biasanya menelan belanja sekitar $ 1,200 tahun pertama dan sekitar $ 600 pada tahun-tahun berikutnya, bergantung kepada kawasan hartanah dan bilangan bilik tidur. Untuk maklumat tambahan mengenai penyewaan jangka pendek, periksa panduan kami untuk membeli harta sewa percutian.
Potongan Cukai Penghunian
Sesetengah negeri mengenakan cukai penghunian ke atas jumlah sewa, sama seperti cukai jualan. Ini terutamanya berlaku di negeri-negeri di mana sewa jangka pendek adalah perkara biasa. Contohnya termasuk Florida, yang mengenakan "cukai pelancong" untuk sewa kurang dari tujuh bulan dan beberapa kawasan di seluruh Arizona. Jika anda dikehendaki membayar cukai ke atas jumlah sewa, belanja itu boleh ditolak. Cukai ini berbeza mengikut negeri dan, kadang-kadang, berbeza mengikut bandar, daerah, atau perbandaran.
Muat turun Lembaran Kerja Potongan Cukai Harta Tanah Sewa Anda
4. Insurans: Potongan Cukai Harta Sewa
Sebarang bentuk insurans dianggap sebagai perbelanjaan, oleh itu, cukai boleh ditolak untuk bangunan sewa. Ini termasuk insurans bahaya asas dan insurans bahaya khas seperti banjir atau perlindungan taufan serta insurans liabiliti.
Jenis-jenis jenis insurans harta sewa termasuk:
- Insurans liabiliti
- Insurans bahaya dan kebakaran
- Insurans sandaran pembetung yang boleh ditambah kepada dasar bahaya anda
- Insuran banjir yang merangkumi air yang datang dari mana-mana sumber di luar rumah dan diperlukan oleh kebanyakan syarikat gadai janji
- Kehilangan insurans pendapatan yang boleh ditambah kepada dasar bahaya anda dan akan melindungi anda dalam kes kehilangan pendapatan sewa
Insurans khusus untuk harta sewa biasanya 15% hingga 20% lebih daripada satu polisi untuk polisi yang diduduki pemilik. Premium tahunan purata mengenai insurans tuan tanah adalah kira-kira $ 822. Ini berbeza-beza, bergantung kepada saiz, kos, dan lokasi harta sewa. Untuk maklumat lanjut, baca artikel kami mengenai insurans tuan tanah.
Menolak Polisi Liabiliti Payung untuk Hartanah Sewa
Jika anda mempunyai bentuk insurans lain seperti polisi liabiliti tuan tanah atau dasar liabiliti payung yang meliputi pelbagai hartanah, anda akan ingin mendapatkan nasihat profesional cukai atau CPA anda untuk menentukan bagaimana ia harus ditolak. Satu pilihan adalah untuk membiayai kos antara setiap harta; kemungkinan lain boleh memotongnya daripada entiti perniagaan keseluruhan.
5. Utiliti: Potongan Cukai Harta Sewa
Jika anda perlu membayar apa-apa utiliti - gas, elektrik, atau air - ia adalah perbelanjaan yang boleh ditolak. Jika anda membayar untuk penyingkiran sampah peribadi dan / atau kitar semula, mereka mungkin disuntik dengan utiliti. Di samping itu, jika anda membayar untuk perkhidmatan komunikasi seperti internet atau TV kabel / satelit untuk penyewaan anda, kos tersebut juga boleh ditolak sebagai perbelanjaan utiliti.
Potongan bagi pelbagai utiliti biasa boleh dituntut pada:
- Bil pemanasan
- Elektrik
- Penyaman udara
- Air
- Pembetung
- Sampah & kitar semula
- Perkhidmatan internet, televisyen & telefon
"Terdapat beberapa mata yang perlu diperhatikan mengenai utiliti. Semua perbelanjaan utiliti boleh ditolak, tetapi pemilik mesti mencatatkan pembayaran balik, jika ada, dari penyewa sebagai pendapatan. "
- Brian J. Thompson, Peguam CPA & Harta Tanah, Brian Thompson Law
6. Penyelenggaraan & Pembaikan: Potongan Cukai Harta Sewa
Kos untuk memelihara, menjaga, dan memperbaiki harta itu boleh ditolak. Walau bagaimanapun, terdapat perbezaan antara bagaimana perkara seperti pembersihan, penyelenggaraan, dan pembaikan dipotong daripada bagaimana penambahbaikan dikendalikan.
Pembersihan, Penyelenggaraan & Pembaikan
Item-item ini dianggap perkara biasa, berterusan dalam operasi harta itu. Mereka boleh ditolak sebagai perbelanjaan operasi biasa. Satu contoh penyelenggaraan mungkin menggantikan beberapa sirap yang hilang kepada badai. Haus dan lusuh normal pada harta benda boleh termasuk menggantikan permaidani yang dipakai atau mengecat bilik dengan cat pudar dari pendedahan cahaya matahari.
Penambahbaikan
Penambahbaikan dianggap sebagai manfaat jangka panjang kepada harta itu dan disusut nilai selama beberapa tahun. Sesetengah item boleh disusut nilai selama lima tahun, yang lain selama 27.5 tahun. Menggunakan contoh bumbung dari atas, jika seluruh bumbung diganti, itu dianggap sebagai peningkatan modal dan harus disusut nilai lebih dari 27.5 tahun.
Oleh kerana bumbung telah disusut nilai, anda tidak boleh membelanjakan keseluruhan kos dalam satu tahun. Sebaliknya, anda akan menyebarkan kos lebih daripada 27.5 tahun. Oleh itu, jika bumbung adalah $ 15,000, anda harus memotong jumlah yang sama setiap tahun, menurut IRS, dalam kaedah susut nilai garis lurus. Ini bermakna anda akan memotong $ 545.45 setiap tahun selama 27.5 tahun.
Dengan penambahbaikan, penting untuk melibatkan CPA atau profesional cukai anda. Adalah penting untuk mengklasifikasikan dan mengira perkara dengan betul, dan tanggungjawab menyimpan rekod adalah ketat.
7. Pengiklanan & Pemasaran: Manfaat Cukai Harta Sewa
Terdapat dua sumber pemotongan pemasaran utama untuk harta sewa. Mereka termasuk pengiklanan untuk mencari penyewa untuk menyewa harta dan komisen sewa untuk membayar profesional hartanah atau pengurus harta untuk menyewakan harta itu. Kedua-duanya boleh ditolak cukai. Untuk maklumat lanjut tentang pemasaran, baca artikel kami mengenai cara menyewa rumah.
Mengiklankan
Apa-apa amaun yang anda bawa untuk mengiklankan bangunan anda, ketersediaannya untuk penyewa, atau apa-apa lagi yang berkaitan dengan harta seperti cuba mencari pengurus atau kontraktor di tapak semua boleh ditolak sebagai perbelanjaan operasi biasa. Ini termasuk yuran atau langganan untuk laman web seperti Zillow di mana anda mungkin menyenaraikan harta anda untuk disewa.
Komisen Penempatan & Pajakan Penyewa
Perbelanjaan pemasaran yang sering diabaikan adalah komisen yang dibayar kepada ejen hartanah atau firma pengurusan harta untuk sama ada mengamankan penyewa baru atau memperbaharui pajakannya. Oleh kerana ini sering kali sewa satu bulan atau lebih, ia merupakan perbelanjaan yang besar dengan harga yang tinggi.
8. Yuran Persatuan Pemilik Rumah: Potongan Cukai Harta Sewa
Jika harta sewa anda terletak di dalam komuniti yang mengenakan yuran persatuan pemilik rumah (HOA), bayaran kondominium, yuran pembangunan unit (PUD) yang dirancang, dan sebagainya, ini adalah perbelanjaan yang boleh ditolak. IRS berpendapat bahawa perlu untuk menjaga harta tersebut. Bayaran HOA berbeza-beza bergantung kepada lokasi, kemudahan termasuk dan saiz unit tetapi bayaran HOA purata untuk rumah keluarga tunggal ialah $ 200 hingga $ 300 sebulan.
Di samping itu, anda mungkin dapat memotong barangan yang diperlukan oleh HOA anda. Sebagai contoh, sesetengah HOA memerlukan mahal untuk tanda sewa yang memenuhi spesifikasi tertentu. Perbelanjaan tanda ini pada umumnya akan ditolak.
9. Auto & Travel: Potongan Cukai Harta Sewa
Faedah cukai perjalanan yang berkaitan dengan harta sewa biasanya dikategorikan dalam dua cara: perbelanjaan perjalanan berkaitan kereta dan perbelanjaan perjalanan yang lain. Anda boleh mengurangkan perbelanjaan yang diperlukan untuk perjalanan selagi tujuan utama perjalanan berkaitan dengan harta sewa anda.
Perbelanjaan Auto
Penggunaan perniagaan kereta anda untuk hartanah sewa anda boleh ditolak. Sekiranya anda perlu memandu ke hartanah untuk menunjukkannya, menangani pembaikan, atau sebaliknya melawat harta itu untuk tujuan operasi yang sah, perbatuan itu boleh ditolak.
Perbelanjaan auto boleh ditolak menggunakan kaedah perbatuan piawai atau kaedah "sebenar". Untuk 2019, IRS menetapkan kadar pada 58 sen setiap batu didorong untuk perniagaan. Kaedah "sebenar" menggunakan peratusan semua perbelanjaan kenderaan sebenar yang digunakan untuk perniagaan. Kedua-duanya menghendaki anda menyimpan rekod yang diperlukan. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai potongan jarak tempuh, baca panduan kami mengenai potongan jarak tempuh standard.
Terdapat juga aplikasi untuk telefon pintar yang membuat rekod sangat mudah dan mudah. Anda tidak perlu menuliskannya atau tunggu sehingga anda berada di hadapan komputer anda untuk merakam perbatuan anda. Sebaliknya, anda boleh memuat turun aplikasi pada telefon pintar anda dan menjejaki perbatuan anda di mana sahaja. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai aplikasi telefon pintar mudah ini, lihat panduan kami pada aplikasi penjejakan jarak jauh yang terbaik.
Di samping itu, anda mungkin mempunyai perbatuan perniagaan pelaburan yang tidak dikaitkan dengan harta individu tetapi, kepada keseluruhan perniagaan, yang mungkin juga boleh ditolak. Sebarang perbatuan berkaitan perniagaan seperti pergi ke kedai bekalan pejabat atau pejabat pos boleh ditolak jika didokumenkan dengan betul.
Potongan Cukai Harta Sewa untuk Perbelanjaan Perjalanan Lain
Selain menggunakan kereta anda, perbelanjaan perjalanan lain yang berkaitan dengan harta sewa anda mungkin sebahagiannya atau benar-benar boleh ditolak. Sebagai contoh, jika anda terbang ke sebuah hartanah di negara lain untuk membersihkan bangunan antara penyewa, itu berkaitan dengan perniagaan yang sah. Penerbangan tambang akan dikurangkan kerana hotel akan tetap makan, kereta sewa, tempat letak kereta, dan tol.
Walau bagaimanapun, hanya bahagian perniagaan perjalanan yang boleh ditolak; anda perlu menghormati bahagian itu, yang jelas perniagaan vs yang tidak. Dalam contoh di atas, jika anda tinggal seminggu, tetapi hanya menguruskan harta itu selama dua hari, anda tidak boleh memotong semua makanan atau kos hotel selama tujuh hari.
Untuk mengetahui lebih lanjut tentang mengurangkan perbelanjaan berkaitan perjalanan dengan betul, lihat panduan kami untuk mengurangkan perbelanjaan perjalanan dan hiburan.
10. Bekalan: Potongan Cukai Harta Sewa
Kategori bekalan adalah agak pelbagai yang boleh termasuk apa-apa dari perkakasan ke bekalan pejabat. Banyak bekalan akan digunakan terus pada harta tertentu dan boleh dikurangkan kepada harta itu sendiri. Satu contoh mungkin sealant jalan masuk jika boleh digunakan hanya pada satu harta.
Bekalan lain mungkin terpakai untuk beberapa atau semua harta anda dan boleh ditolak untuk perniagaan secara keseluruhannya. Contohnya mungkin kertas pencetak komputer, yang tidak boleh diperuntukkan kepada satu harta tunggal tetapi digunakan untuk apa-apa yang berkaitan dengan perniagaan.
Bekalan khas yang berkaitan dengan harta sewa anda termasuk:
- Dakwat pencetak, yang boleh mahal pada purata $ 13 setiap auns
- Buku pencetak, folder, pengikat, dan buku resit untuk kekal teratur
- Bekalan penyelenggaraan seperti cat, spackle, primer, dan berus
- Pembersihan bekalan seperti baldi, mak, kekosongan, dan penyelesaian pembersihan
- Bekalan bangunan seperti lembar kertas, kacang, bolt, dan papan lapis
- Perkakasan termasuk kunci dan kekunci, yang boleh menambah jika anda menukarnya selepas setiap penyewaan; tukang kunci sering menunaikan kos sebanyak $ 125 untuk menukar kunci
11. Pengurusan Harta: Potongan Cukai untuk Harta Sewa
Pengurusan harta boleh dilakukan dalam beberapa cara. Anda mungkin mengendalikannya sendiri, melibatkan firma pengurusan hartanah, atau mengupah seorang pengurus hartanah. Setiap ditangani secara berbeza dari segi cukai. Yuran pengurusan harta umumnya terdiri daripada 7% hingga 20% daripada pendapatan sewa bulanan kasar bergantung kepada jenis harta.
Faedah Cukai Harta Sewa Anda Mengurus Diri Anda
Sama ada anda boleh memotong mana-mana pengurusan peribadi anda bergantung pada bagaimana anda telah menyusun perniagaan anda. Jika harta benda anda dimiliki oleh anda secara peribadi seperti pemilik tunggal, sukar untuk memotong kos pengurusan anda sendiri. Semakin baik anda membuktikan pengurusan aktif anda, semakin besar kemungkinan anda dapat menunjukkan keterlibatan aktif anda.
Jika anda mempunyai entiti seperti LLC atau perbadanan, kemungkinan ada syarikat yang mempekerjakan anda sebagai pengurus hartanah, yang bermaksud gaji anda akan menjadi perbelanjaan yang boleh ditolak. Dalam hal ini, anda boleh memotong perisian pengurusan hartanah untuk hal-hal seperti memasarkan properti dan pemeriksaan penyewa anda.
Potongan Cukai Jika Anda Melibatkan Firma Pengurusan Harta
Yuran yang anda bayar kepada firma pengurusan hartanah untuk perkhidmatan mereka boleh ditolak. Akan tetapi, sedar bahawa perkara seperti komisen untuk penempatan penyewa harus diperhatikan sebagai pemasaran dan bukan pengurusan.
Potongan Cukai Jika Anda Sewa Pengurus Hartanah
Pelabur hartanah dengan bangunan berbilang unit atau bangunan pangsapuri besar sering akan mengupah pengurus hartanah di lokasi. Gaji dan apa-apa faedah yang dibayar kepada pengurus ini adalah perbelanjaan harta sewa yang boleh ditolak sepenuhnya.
12. Yuran Undang-Undang & Profesional: Potongan Cukai Harta Sewa
Perkhidmatan profesional seperti perakaunan dan kerja undang-undang adalah perbelanjaan yang boleh ditolak. Umumnya, ini akan digunakan secara keseluruhan untuk perniagaan pelaburan hartanah anda. Walau bagaimanapun, jika terdapat kerja yang jelas digunakan untuk harta tertentu, maka perbelanjaan akan ditolak untuk sifat itu sendiri. Para profesional ini sering dapat mengenal pasti manfaat cukai tambahan harta sewa bagi pelabur.
Beberapa contoh yuran profesional dan perundangan mungkin termasuk:
- Kerja undang-undang untuk menyediakan entiti LLC
- Kajian sah atau penyediaan dokumen pajakan
- Perkhidmatan simpan kira
- Penyediaan pemfailan cukai
Faedah Cukai Harta Sewaan - Di Luar Asas
Selain potongan cukai asas untuk harta sewa, terdapat isu-isu cukai lain yang perlu diperhatikan. Mereka berkaitan dengan kerugian harta sewa, FICA, atau cukai diri, keuntungan modal, dan apa yang dikenali sebagai penarikan semula susut nilai.
Had Kehilangan
Harta yang menunjukkan kerugian menawarkan faedah cukai yang paling, walaupun anda perlu mengetahui dua perkara. Pertama, kerugian adalah terhad kepada $ 25,000 dalam mana-mana tahun, walaupun anda boleh mengatasi sebarang kerugian yang berlebihan ke tahun-tahun akan datang. Kedua, apa-apa simpanan cukai yang berpunca dari sewa atau kerugian perniagaan lain hanya menjadi sebahagian dari apa yang dibelanjakan.
Faedah Cukai FICA & Swasta
Salah satu penangguhan terbesar yang anda miliki dalam gaji anda adalah untuk Keselamatan Sosial, dikenali sebagai FICA; Sekiranya anda bekerja sendiri, anda tahu ini sebagai cukai diri. Bergantung kepada bagaimana entiti perniagaan anda berstruktur dan apa keadaan kewangan hartanah, anda mungkin dapat mengelak daripada membayar beberapa atau semua FICA atau cukai diri.
Bergantung kepada keadaan, ia boleh menjimatkan anda dari kira-kira 7.5% hingga ke atas 15.3% dari keuntungan yang diperolehi dari harta benda. Untuk maklumat lanjut mengenai FICA, lihat panduan FICA kami yang berguna.
Cukai Keuntungan Modal vs Cukai Pendapatan Biasa
Jika anda menjual harta dengan keuntungan, kemungkinan anda akan dikenakan cukai atas keuntungan tersebut. Sekiranya anda menjual selepas memiliki lebih daripada satu tahun, kemungkinan besar akan menjadi cukai keuntungan modal, bukan cukai pendapatan biasa. Walau bagaimanapun, jika anda menjual harta dalam tempoh setahun membeli, anda biasanya dikenakan cukai pada kadar cukai pendapatan biasa anda.
Pada masa ini, kadar cukai keuntungan modal berjalan dari 0% hingga 20%. Itu dibandingkan dengan kadar cukai pendapatan yang berkisar dari 10% hingga 37%, jadi itu penjimatan cukai yang besar. Untuk maklumat lebih lanjut tentang cukai khusus untuk membongkar rumah, baca panduan kami untuk membongkar cukai.
"Dengan melabur dalam hartanah dalam pemasaran yang menghargai, anda mendapat faedah pertumbuhan terkumpul dari masa ke masa tanpa perlu membayar cukai sebagai keuntungan anda. Apabila anda akhirnya menjual, terdapat beberapa strategi tambahan untuk menangguhkan cukai, atau anda boleh memilih untuk mengambil keuntungan anda dan membayar cukai pada kadar keuntungan modal istimewa. "
- Steven E. Clem, CPA, Clem Collaborative
Penarikan balik Susut Nilai
Malangnya, susut nilai adalah sedikit pedang bermata dua. Pada permulaan pemilikan, susut nilai memberi faedah cukai. Walau bagaimanapun, apabila anda menjual, ia menghasilkan jumlah yang boleh dikenakan cukai melalui apa yang disebut sebagai penarikan semula susut nilai. Pendek kata, sebahagian daripada susut nilai yang telah anda ambil sepanjang tahun akan dikenakan cukai sebagai sebahagian daripada keuntungan jualan.
Apa yang penting untuk diperhatikan di sini adalah bahawa kebanyakan pelabur tidak menyedari penarikan semula susut nilai, tetapi ia boleh menggunakan gigitan cukai besar atas jualan. Ini salah satu sebab utama untuk mempunyai penasihat cukai atau CPA mengendalikan strategi cukai untuk hartanah sewa anda.
Situasi Cukai Khas Melibatkan Harta Pelaburan
Terdapat banyak situasi cukai kes khas yang patut dipelajari. Walaupun mereka mungkin tidak menjadi sebahagian daripada landskap pelaburan anda, mengetahui tentang mereka boleh memberi anda akses kepada lebih banyak potongan cukai hartanah sewa.
Potongan Cukai Properti Sewa Potongan Memiliki Rumah Percutian
Jika anda mempunyai rumah atau harta percutian kedua yang kadang-kadang anda menyewakan, nyatakannya sebagai harta sewa untuk tempoh masa anda menyewakannya. Ini bermakna anda mungkin dapat menghapuskan perkara seperti pengiklanan, komisen sewa, sebahagian daripada insurans, pembaikan prorata, dan sebagainya.
Itu akan membantu mengimbangi pendapatan yang dihasilkan oleh sewa dan mungkin bermakna potongan cukai yang cukup besar pada akhir tahun.
Perlu diingat bahawa pada 2018, had pemotongan kepentingan maksimum ke rumah percutian dan kediaman utama ialah $ 750,000. Harta bercuti biasanya dianggap sebagai harta sewa jika ia disewa lebih dari 14 hari setahun. Ini adalah satu lagi bidang yang boleh menjadi rumit apabila mengira potongan, jadi sebaiknya berunding dengan pakar cukai anda untuk menerima faedah paling banyak cukai harta sewa.
Kredit Cukai Bersejarah
Jika harta anda adalah harta bersejarah yang layak, anda mungkin berhak mengambil kredit cukai bersejarah. Kredit cukai bersejarah tersedia di peringkat persekutuan, dan banyak negeri seperti Ohio dan Massachusetts juga mempunyai program. Ini mungkin terpakai bagi pengubahsuaian bangunan dan / atau pengoperasiannya sebagai sewa.
Kredit cukai sedikit berbeza daripada potongan cukai. Sedangkan potongan cukai kembali kepada anda sebagai sebahagian daripada kesan perbelanjaan, kredit cukai adalah dolar untuk dolar. Dengan kata lain, membelanjakan $ 1 untuk pengubahsuaian, dapatkan pengurangan cukai sebanyak $ 1.
Insentif Cukai Negeri atau Tempatan
Sebagai tambahan kepada kredit cukai bersejarah, kerajaan atau perbandaran anda mungkin mempunyai kredit cukai pembangunan ekonomi untuk membeli, membaikpulih dan mengendalikan harta tanah di kawasan berpendapatan rendah seperti contoh Detroit ini. Kerajaan menggunakan kredit cukai pembangunan ekonomi untuk menggalakkan orang ramai untuk membeli di kawasan ini supaya mereka akan bertambah baik.
"Kesilapan besar hanya gagal menyimpan dokumen yang baik. Ia seolah-olah asas, tetapi perkara pertama yang kita lakukan apabila kita melayari klien adalah untuk melatih mereka tentang cara menyimpan rekod yang baik. Kami boleh memberi anda semua strategi cukai di dunia, tetapi jika anda tidak dapat mengekalkan rekod yang baik, strategi kami akan sia-sia di bawah audit. "
- Brandon Hall, Pengasas & Ketua Pegawai Eksekutif, CPA Harta Tanah
3 Jenis Pemilikan Harta Yang Mempengaruhi Manfaat Cukai
Struktur perniagaan yang anda pilih untuk hartanah sewa anda akan mempengaruhi potongan apa yang dapat anda ambil dan cara anda mendekati mereka. Potongan ini berbeza-beza sama ada anda memegang hartanah anda sebagai pemilik tunggal, perkongsian, atau entiti korporat. mengenai memulakan syarikat induk hartanah.
Ketiga jenis pemilikan harta yang mempengaruhi manfaat cukai termasuk:
- Perniagaan tunggal
- Perkongsian
- Entiti korporat
Khususnya, terdapat potongan cukai yang secara langsung terikat dengan sifat sewa sendiri. Ini dikenali sebagai potongan Jadual E. Terdapat lain-lain yang boleh dikaitkan dengan perniagaan keseluruhan yang menjalankan perniagaan pelaburan, yang dikenali sebagai potongan Jadual C.Jenis entiti perniagaan yang anda pilih akan mentadbir, hingga tahap yang besar, berapa jenis potongan terakhir yang dapat anda ambil.
Sejak penciptaan Akta Percukaian & Cukai Cukai 2018, setiap satu daripada tiga entiti itu kini berhak mendapat potongan cukai baru melalui selagi aktiviti sewa layak sebagai perniagaan untuk tujuan cukai. Anda akan dapat menolak 20% daripada pendapatan sewa bersih anda. Pada dasarnya, anda akan membayar cukai sebanyak 80% daripada pendapatan sewa bersih anda, bukannya 100%. Ini boleh menjadi rumit jika anda mempunyai pekerja atau jika pendapatan bercukai tahunan anda melebihi $ 415,000 untuk pasangan yang telah berkahwin bersama.
Soalan-Soalan Lazim Mengenai Potongan dan Faedah Cukai Harta Sewa
Mudah-mudahan, panduan ini menjawab soalan anda mengenai manfaat cukai dan potongan mengenai harta sewa. Jika tidak, berikut adalah beberapa soalan yang sering ditemui yang kami temui. Sekiranya anda mempunyai soalan tambahan tentang potongan dan faedah harta sewa, jangan ragu untuk bertanya di forum Fit Small Business.
1. Bolehkah Anda Menulis Cukai Harta di 2019?
IRS mengatakan anda boleh memotong cukai hartanah tempatan dan negeri selagi anda membayar cukai pada tahun 2018. Walau bagaimanapun, jika anda menilai cukai tetapi tidak membayar bil sehingga 2019, anda tidak akan dapat menggunakan perbelanjaan itu sebagai potongan sehingga tahun berikutnya.
2. Adakah Pembelian Cukai Harta Sewaan Dihapuskan?
Harga pembelian harta sewa itu sendiri bukanlah cukai yang boleh ditolak. Walau bagaimanapun, beberapa kos yang berkaitan dengan pembelian mungkin. Sebagai contoh, faedah prabayar, mata pinjaman, dan cukai harta adalah potongan yang layak. Juga, anda boleh memulakan potongan susut nilai selepas pembelian.
3. Adakah Mengecat Cukai Harta Sarang Sewa?
Lukisan harta sewa anda di pedalaman dan luaran adalah perbelanjaan yang boleh ditolak kerana perlu menyimpan harta itu dengan baik. Dalam sesetengah kes, lukisan boleh dianggap peningkatan dan perlu disusut nilai. Sebagai contoh, jika anda melukis penambahan dan meningkatkan nilai harta benda.
4. Bolehkah Saya Menulis Pendapatan Sewa Hilang Rugi?
Kerugian sewa boleh dihapuskan selagi anda mempunyai pendapatan pasif. Pendapatan pasif pada umumnya diperoleh daripada hartanah sewa lain atau dari perniagaan yang tidak aktif. Anda tidak boleh mengimbangi kerugian dengan pendapatan dari gaji anda. Jika anda tidak mempunyai pendapatan pasif, anda boleh membawa kerugian anda sehingga anda mempunyai pendapatan pasif atau menjual harta itu.
5. Adakah Peralatan Rumah Tangga untuk Sewa Cukai Harta Deductible?
Peralatan beli adalah potongan harta sewa dan biasanya diambil sebagai penambahbaikan dan disusut nilai selama beberapa tahun, tidak pada tahun perkakas dibeli. Walau bagaimanapun, sejak peraturan IRS seksyen 179 baru dilaksanakan pada 2018, banyak pemilik perniagaan akan menolak jumlah penuh dalam tahun yang dibeli.
6. Bolehkah Anda Melucutkan Gadai Janji Daripada Pendapatan Sewa?
Salah satu faedah cukai terbaik bagi harta sewa ialah potongan cukai faedah. Di samping itu, pelabur boleh memotong cukai harta dan insurans harta benda yang mungkin menjadi sebahagian daripada pembayaran gadai janji. Walau bagaimanapun, keseluruhan pembayaran gadai janji termasuk pengurangan utama, yang tidak boleh ditolak.
Pokoknya
Pelabur hartanah mempunyai akses kepada banyak potongan cukai harta sewa. Bergantung pada bagaimana anda memegang hartanah, anda mungkin dapat memotong perbelanjaan yang berkaitan langsung dengan menjalankan hartanah bersama dengan menolak perbelanjaan yang berkaitan dengan entiti perniagaan keseluruhan. Undang-undang cukai untuk harta sewa adalah rumit, dan disarankan menggunakan profesional cukai atau CPA.
Muat turun Lembaran Kerja Potongan Cukai Harta Tanah Sewa Anda
