Melabur dalam hartanah komersil boleh memberi ganjaran kewangan, tetapi ia juga datang dengan risiko. Untuk meningkatkan peluang anda untuk berjaya, penting untuk belajar dari pengalaman orang lain dan mengetahui kesilapan pelaburan hartanah komersial yang mana untuk dielakkan. Kami meminta pakar untuk berkongsi perangkap yang paling biasa dalam pelaburan hartanah komersial.
24 kesilapan teratas apabila melabur dalam hartanah komersil termasuk:
1. Gagal Memahami Syarat Pembiayaan Belon
Benjamin Mizes, Ketua Pegawai Eksekutif, Cerdas Harta Tanah
Jenis biasa pinjaman yang digunakan dalam pelaburan hartanah komersil adalah gadai janji belon. Ramai pelabur tidak memahami syarat-syarat pinjaman sebelum menggunakannya untuk hartanah mereka. Hipotek belon adalah produk berisiko tinggi bagi penerbit kredit, kerana mereka memerlukan peminjam untuk memenuhi pembayaran balik dalam satu jumlah sekali gus pada akhir masa.
Biasanya, peminjam hanya dikehendaki membuat pembayaran hanya faedah atau pembayarannya percuma. Di mana pelabur membuat kesilapan tidak memikirkan apa yang perlu berlaku pada akhir gadai janji belon-mereka mungkin perlu membiayai semula (yang boleh pada kadar yang lebih tinggi lagi) jika mereka tidak mempunyai wang tunai di tangan untuk membuat benjolan bayaran jumlah.
2. Tidak betul Menilai Nilai Harta
Kenneth Ameduri, Pakar Pengurusan Kekayaan & Pengasas, Crush The Street
Hartanah bukan komoditi cara satu ons emas sama di California seperti di Argentina. Bangunan komersial tidak semua dicipta sama; mereka bernuansa bermula dengan lokasi, ekonomi tempatan, kualiti pembinaan, keupayaan susun atur, dan banyak lagi. Tidak menilai dengan betul perbezaan ini dan tidak menangkap ekuiti dari hari pertama boleh menyebabkan kesakitan kewangan. Perkara terbaik seseorang yang mencari hartanah komersial boleh lakukan ialah mendapatkan nadi untuk di mana tempat-tempat manis berada di pasaran untuk mengukur harga pasaran yang adil dan idealnya, cuba beli di dalam atau di bawah pasaran.
3. Memfokuskan Terlalu Banyak Pendapatan Kasar
Jennifer Okhovat, Ejen Harta Tanah, Kompas
Salah satu kesilapan yang paling biasa yang dilakukan oleh pelabur apabila membeli hartanah melihat pendapatan kasar berbanding pendapatan bersih selepas perbelanjaan. Ramai penjual dan broker mengiklankan hartanah sebagai mempunyai pulangan tertentu, tetapi hanya pelabur yang bijak akan melihat untuk melihat sama ada pulangan tersebut adalah sebenar atau unjuran, dan jika mereka mengambil kira perbelanjaan sebenar dan perbelanjaan yang berpotensi harta itu mungkin ada.
Sebagai contoh, walaupun harta semasa membuat jumlah wang yang baik untuk pemiliknya, adakah nombor itu masih lagi pensil untuk pelabur seterusnya selepas cukai harta dan perbelanjaan lain? Adakah harta itu mungkin memerlukan penambahbaikan baru (cth., HVAC, bumbung) pada tahun-tahun akan datang? Cara terbaik untuk mengelakkan kesilapan tersebut adalah dengan bekerja dengan penasihat hartanah yang dipercayai yang mempunyai pengalaman dalam bidang. Dengan cara itu, mereka boleh membantu mendidik pelanggan mengenai pemeriksaan, pajakan, dan perkara-perkara lain yang berkaitan dengan penjualan harta komersil.
4. Mengandungi Maklumat dalam Senarai Awam
Russ Moroz, Pengarah Bersekutu, Marcus & Millichap
Satu kesilapan yang biasa untuk membeli harta komersil bergantung semata-mata kepada penyenaraian awam yang tersedia sebagai sumber maklumat anda. Ini mengehadkan pilihan anda, dan kemungkinan anda tidak akan mendapatkan yang terbaik untuk perniagaan anda. Lebih baik untuk bekerjasama dengan broker berpengetahuan yang mengetahui banyak harta benda lain yang tidak disenaraikan di laman web awam yang anda tidak akan pernah dapat.
5. Tidak Mengetahui LTV & DSCR anda
John Matheson, Pemaju Hartanah, Pengasas & Ketua Pegawai Eksekutif, Kejayaan Pinjaman Komersil
Kekurangan persediaan untuk pembiayaan hartanah komersial adalah punca utama kegagalan pengambilalihan. Masa untuk menyusun sebelum bercakap dengan pemberi pinjaman akan meningkatkan peluang anda untuk berjaya. Bercakap kepada mana-mana pemilik hartanah komersil yang berjaya dan mereka akan memberitahu anda untuk memastikan anda yakin dengan nombor anda sebelum masuk. Sebilangan besar bank akan melihat nisbah liputan perkhidmatan kepada nilai (LTV) DSCR) untuk menentukan sama ada mereka berminat untuk membincangkan lebih lanjut. Hari ini, ada perisian dan pendidikan baru yang tersedia untuk membantu anda dengan cepat menyediakan persembahan yang akan menghargai peminjam-menggunakannya dan meningkatkan peluang anda untuk berjaya.
6. Gagal Mengerjakan Ketekunan Berat
David Reischer, Esq., Peguam & Ketua Pegawai Eksekutif, LMP Corp.
Gagal melakukan usaha wajar undang-undang adalah kesilapan yang sama apabila melabur dalam hartanah komersial. Kesalahan undang-undang yang serius dan mahal boleh mendatangkan malapetaka apabila cuba mendapatkan pembiayaan untuk harta komersil atau mencipta masalah kewangan setelah memiliki harta tersebut.
Oleh itu, pastikan bahawa tiada ruang komersial digunakan sebagai pangsapuri kediaman haram. Periksa laporan tajuk dan pastikan tiada pelanggaran terbuka, tetapi pastikan juga memeriksa secara fizikal bahawa terdapat penggera kebakaran komersial dan sistem pemercik yang dipasang tanpa mengira sama ada terdapat pelanggaran terbuka terhadap laporan tajuk. Pastikan sistem rawatan air berfungsi. Apabila ia datang kepada penyewa, pastikan mereka telah membayar sewa pada masa itu, bahawa mereka menggunakan ruang secara sah, dan penyewa semuanya dilesenkan dengan betul dan sehingga kod dan mempunyai Sijil Penghunian yang betul untuk perniagaan mereka.
7. Tidak Bekerjasama dengan Pasukan Profesional
Lee Kiser, Principal & Managing Broker, Kiser Group
Pastikan untuk menyewa broker, peguam, dan pemberi pinjaman ketika menilai sifat komersial. Profesional ini boleh membimbing anda melalui amalan dan adat tempatan dan membantu anda menentukan perkara yang paling penting untuk dikaji semula semasa ketekunan wajar. Perkara-perkara yang perlu anda teliti ialah aspek fizikal bangunan dan kewangan, terutamanya aliran tunai bangunan.
8. Tidak Mempunyai Kajian Pengasingan Kos
Logan Allec, CPA, MBT, Pakar Cukai, MoneyDoneRight
Dari perspektif cukai, satu kesilapan pelabur harta komersil sering membuat tidak mempunyai kajian pengasingan kos yang dilakukan pada harta mereka yang baru dibeli. Kajian pengasingan kos boleh menyebabkan faedah cukai besar bagi pelabur hartanah komersil kerana ia dapat meningkatkan pengurangan susut nilai mereka pada tahun-tahun awal memiliki sekeping hartanah komersial.
Apabila anda membeli sekeping harta komersil, anda perlu memisahkan asas anda di antara tanah dan bangunan. Anda boleh mengambil potongan susut nilai pada bahagian bangunan itu, tetapi anda perlu menyebarkan potongan susut nilai lebih daripada 39 tahun, yang agak lama.Oleh itu, jika anda membeli bangunan $ 1,000,000, anda akan mendapat potongan $ 25,000 (kira-kira) setahun di bangunan. Walau bagaimanapun, jika anda melakukan pengasingan kos di bangunan itu, anda boleh mengukir sebahagian bangunan sebagai harta dengan kehidupan yang lebih pendek.
Sebagai contoh, dalam bangunan $ 1,000,000, anda mungkin dapat mengukir $ 100,000 aset yang lebih pendek. Anda boleh mengambil susut nilai dipercepatkan ke atas aset-aset ini (katakan lebih daripada lima, tujuh, atau 15 tahun bergantung kepada apa yang asetnya), atau anda boleh mengambil susut nilai bonus kepada mereka dan perbelanjaan mereka semua pada tahun yang anda beli harta itu (atau pengasingan kos). Penjimatan cukai segera boleh digunakan untuk membiayai pengambilalihan selanjutnya. Oleh kerana anda boleh menikmati faedah cukai yang besar dengan melakukan kajian pengasingan kos, itu adalah kesilapan besar bagi mana-mana pelabur hartanah komersial untuk tidak sekurang-kurangnya mempertimbangkan untuk melakukan satu pada setiap aset mereka.
9. Mengabaikan Menjual Pengurus Hartanah Baik
Daripada Merrill, CEO & Pengasas, Fortune Builders
Sama ada anda memiliki aset komersial tunggal atau keseluruhan portfolio, tiada apa yang boleh mengambil pelaburan anda lebih jauh daripada pengurus hartanah yang baik. Syarikat pengurusan hartanah yang berkelayakan boleh secara serentak mengurangkan tekanan, mengurangkan risiko, dan meningkatkan margin keuntungan. Dari mencari penyewa dan mengelakkan kekosongan untuk mengutip sewa dan mengekalkan status quo, seorang pengurus hartanah yang benar-benar berkelayakan akan memberi pelabur aset paling berharga dari mereka semua: masa. Menyelaraskan perkhidmatan anda dengan syarikat pengurusan yang tepat boleh membebaskan masa anda untuk mengejar perkara yang lebih penting, seperti menjana portfolio anda.
10. Gagal untuk Struktur Entiti Holding dengan betul
David Roberson, Esq., Principal, Kumpulan Pengurusan Hartanah Silicon Valley
Salah satu aspek yang paling sukar untuk memulakan perniagaan pelaburan hartanah, tanpa mengira sama ada perkongsian atau usaha solo, adalah bagaimana untuk menyusunnya. Adalah penting untuk melindungi diri anda dari liabiliti peribadi, memisahkan kewangan peribadi anda dari kehidupan perniagaan anda. Dalam kebanyakan kes, sebaiknya bekerjasama dengan peguam hartanah untuk mencari pilihan yang berbeza dan menentukan yang paling sesuai dengan keadaan anda.
Sebagai contoh, di California, sebuah syarikat S atau LLC mungkin paling sesuai untuk perusahaan anda kerana ia adalah entiti cukai "pass-through", di mana pemegang saham individu membayar cukai pendapatan individu ke atas pendapatan mereka dari entiti. Syarikat A, yang merupakan entiti yang boleh dikenakan cukai berasingan, mungkin diperlukan untuk organisasi yang lebih kompleks. Dalam kedua-dua kes, seorang peguam hartanah yang kompeten boleh membantu anda melalui proses keputusan ini.
11. Menghilangkan Kesilapan Tunai
Jake Plotkin, CCIM, Pengarah Kanan, Lee & Associates
Seboleh-bolehnya, janganlah membuat kesilapan untuk menghilangkan aliran tunai anda. Banyak pelabur hartanah yang berjaya membeli, memegang, dan menyewakan hartanah untuk jangka panjang, memastikan mereka mempunyai aliran tunai yang mencukupi untuk penyelenggaraan dan perbelanjaan lain. Pelabur hartanah Savvy memperuntukkan belanjawan mereka supaya ada liputan yang cukup untuk perbelanjaan seperti gadai janji, cukai, insurans, dan kos pengiklanan. Apabila anda tidak mempunyai aliran tunai yang mencukupi, harta anda menjadi liabiliti, apabila ia seharusnya menjadi aset.
12. Mengejar ketekunan yang wajar
Wally Conway, Presiden, Pemeriksaan HomePro
Kesilapan biasa yang dibuat oleh pelabur hartanah komersil berusaha untuk menjimatkan wang berdasarkan ketekunan wajar mereka. Adalah menarik bahawa peminjam sering terlibat dalam usaha wajar untuk melindungi pinjaman daripada pembeli tunai untuk melindungi pelaburan tunai mereka. Terlalu banyak pelabur mengehadkan usaha wajar mereka terhadap apa yang diperlukan oleh pemberi pinjaman. Kepentingan utama pemberi pinjaman adalah untuk melindungi pelaburan mereka sekiranya mereka perlu merampas. Itu adalah ambang yang jauh lebih rendah daripada mempunyai maklumat yang mencukupi untuk mengekalkan dan menaik taraf bangunan.
13. Meremehkan Kos & Kos Penambahbaikan
Mike Hills, Pengurus Hartanah & Broker Harta Tanah, Atlas Real Estate Group
Peningkatan kekosongan dan penyewa boleh panjang dan sangat mahal, terutamanya dalam hartanah komersil. Sebagai contoh, jika pemilik membeli bangunan komersial yang memerlukan banyak pembaikan dan tidak mempunyai penyewa yang dihormati, masa yang diperlukan untuk menghasilkan wang dari pelaburan itu boleh mengambil masa yang lama. Dan jika pemilik perniagaan kurang mendapat wang, mereka boleh kehilangan banyak wang di dalam bangunan sehingga menjadi menguntungkan.
14. Tidak Memahami Keperluan Pengunderaitan Pemberi Pinjaman
Michael Blank, Pengasas, Analyzer Deal Syndicated
Salah satu kesilapan biasa yang kebanyakan pembeli hartanah melakukan tidak memahami keperluan peminjam sebelum mereka menghabiskan banyak masa, wang, dan tenaga mencari harta benda. Adalah penting untuk melakukan perbincangan awal dengan beberapa peminjam untuk mengetahui jumlah pinjaman yang mereka boleh meminjamkan dan keperluan yang anda perlukan untuk mematuhinya.
15. Tidak Perancangan Di Hadapan
Richard Lorenzen, Ketua Pegawai Eksekutif, Jenama Fifth Avenue
Gagal membuat perancangan peringkat bawah adalah salah satu kesilapan yang biasa dibuat oleh pemilik perniagaan apabila membeli harta. Sebelum anda membuat sebarang langkah, gariskan jangkaan dan pelan anda dengan teliti. Perancangan kewangan yang betul juga harus dimasukkan dalam pelan ini, terutamanya kos pendahuluan, perbelanjaan berterusan, pembayaran gadai janji, dan berapa banyak pendapatan yang anda perlukan untuk dapat membelinya.
16. Membeli Terlalu Kecil Harta
Kyle Tobin, Owner, LawnSavers Plant Health Care Inc.
Salah satu kesalahan yang paling biasa yang kebanyakan pemilik perniagaan membuat apabila membeli harta komersil gagal mempertimbangkan pertumbuhan perniagaan mereka di masa depan. Kebanyakan pemilik perniagaan ini melihat semula dan mengatakan mereka berharap mereka telah membeli sesuatu dengan ruang yang lebih besar untuk menampung pertumbuhan dan pengembangan mereka. Sekiranya anda mempunyai keupayaan untuk berbuat demikian, membeli sesuatu yang lebih besar daripada apa yang diperlukan oleh syarikat anda sekarang, dan selalakan ruang yang berlebihan sehingga anda memerlukannya. Anda akan berterima kasih pada diri anda kemudian.
17. Memindahkan Masa Anda Tidak Benar
Jamie Barati, Naib Presiden Kanan, JLL
Sekiranya syarikat anda sedang menyewa ruang, anda perlu mempertimbangkan masa pindah ke harta yang anda beli. Proses pembelian boleh mengambil masa 60 hingga 90 hari, bergantung kepada bangunan dan sebarang isu kompleks yang mungkin timbul. Harta itu juga mungkin memerlukan penambahbaikan sebelum anda boleh mengambil penginapan, yang boleh mengambil masa tiga hingga enam bulan lagi. Adalah lebih baik untuk mempertimbangkan ini hingga ke masa pembelian anda secara strategik supaya anda tidak ditekan kerana anda diperah untuk masa.
18. Memilih Lokasi Salah
Jonas Sickler, Pengarah Pemasaran, ReputationManagement.com
Memilih harta komersil untuk perniagaan baru melangkaui menganalisis corak trafik dan demografi kejiranan. Terdapat banyak perkara yang perlu anda pertimbangkan apabila memilih lokasi, seperti pasaran sasaran anda, komuniti kejiranan, kediaman anda dan pekerja anda, dan keselamatan dan keselamatan tempat itu, antara lain. Memilih lokasi yang salah boleh menyebabkan perniagaan gagal.
19. Tidak Memeriksa Ordinan Zonasi Tempatan
Jason Rittie, Peguam Zon & Rakan Kongsi, Einhorn, Harris, Ascher, Barbarito & Frost, PC
Sebelum membeli harta, anda perlu terlebih dahulu menilai dan menyiasat penggunaan tanah semasa dan peraturan zon. Ini adalah untuk menentukan sama ada penggunaan harta anda yang dibenarkan di bawah peraturan-peraturan zon semasa. Kegagalan untuk memeriksa peraturan zon boleh mengakibatkan pelanggaran tertentu atau anda mungkin tidak dapat menggunakan harta tersebut seperti yang dimaksudkan.
20. Melupakan Mengenai Lesen Pendudukan
James Timothy White, Pengasas & Pialang, WeSaySold.com
Hanya kerana bangunan seolah-olah secara fizikal bersedia untuk diduduki tidak semestinya bermakna ia benar-benar. Pemilik perniagaan perlu mendapatkan semua lesen yang diperlukan untuk bangunan itu untuk digunakan dan diduduki. Melupakan mendapatkan lesen sedemikian boleh jadi sangat mahal. Pastikan anda menghubungi bandar atau daerah anda untuk mendapatkan lesen hunian yang diperlukan.
21. Terlalu Banyak Terhadap Broker Anda
Brian Good, CEO, iBorrow
Seorang pemilik perniagaan yang membuat kesalahan besar bergantung pada broker. Pembeli perlu secara bebas dan objektif mengesahkan maklumat yang diberikan kepada mereka, terutamanya oleh broker. Sebagai pemilik perniagaan, anda harus melakukan usaha wajar anda sendiri dan berhati-hati dan berhati-hati apabila berurusan dengan broker.
22. Membeli Harta dalam Rush
Chad Bermingham, Naib Presiden, Avison Young
Salah satu kesilapan terbesar adalah membeli harta dengan tergesa-gesa. Sesetengah pemilik perniagaan menetapkan hati mereka pada harta pertama yang mereka lihat dan tidak memberi diri mereka leverage untuk berunding dengan mempertimbangkan lokasi lain. Ia adalah yang terbaik untuk mengambil masa anda apabila membeli harta. Pertimbangkan semua sudut, seperti lokasi pesaing, kolam bakat, pengangkutan, tempat letak kereta, komuniti tempatan, cukai, berdekatan dengan negara tetangga, dan belanjawan.
23. Dialihkan Hanya oleh Aset, Bukan Pasaran
Leonte Benton, Naib Presiden Kanan, T. Dallas Smith & Company
Pembelian hartanah komersil anda tidak seharusnya didorong semata-mata oleh jenis hartanah yang anda fikir mungkin merupakan pelaburan yang baik kerana usaha anda yang lalu berjaya atau tidak. Keputusan anda harus termasuk keadaan semasa pasaran serta penawaran dan permintaan. Sama ada anda melabur untuk jangka pendek atau jangka panjang, tahu jenis produk komersial komersial (pejabat, tanah, perindustrian, atau runcit) yang akan menawarkan pulangan yang terbaik berdasarkan permintaan di pasaran dan lokasi. Beli apabila ia hodoh, di bawah kos penggantian, di jalan pertumbuhan, dan di mana pasaran mengatakan ada permintaan supaya anda boleh menikmati manfaat terbesar.
24. Menaksir Proses Yang Melibatkan dalam Mendapatkan Gadai Janji
Angat Saini, Peguam & Pengasas Prinsip, Undang-undang Perjanjian
Salah satu kesilapan yang paling biasa yang kita lihat ialah pelabur hartanah komersil baru membuat meremehkan proses yang ketat yang terlibat dalam mendapatkan pembiayaan gadai janji ke atas harta komersil. Pelanggan sering mengandaikan bahawa proses pemberian pinjaman komersial adalah serupa dengan pinjaman perumahan. Malangnya, proses itu lebih memakan masa, dan sering melibatkan kos pendahuluan yang penting seperti penilaian harta, pemeriksaan tapak, dan fi komitmen. Apabila pelanggan meremehkan masa dan kos yang terlibat dalam proses pembiayaan, ia boleh menjejaskan transaksi atau menyebabkan kelewatan yang tidak perlu berkenaan dengan tarikh tutup.
Pokoknya
Melabur dalam hartanah komersial untuk pemula boleh menjadi satu kejayaan hebat untuk perniagaan anda. Walau bagaimanapun, penting untuk meluangkan masa membuat keputusan strategik apabila membeli harta, kerana ini adalah aset dan pelaburan perniagaan anda. Juga, pastikan untuk meminimumkan risiko anda dengan mengelakkan kesilapan pelaburan hartanah komersial yang sama.
