Formula Kadar Permodalan & Apakah Kadar Cap yang Baik

Kadar permodalan, atau kadar cap, digunakan oleh pelabur hartanah untuk menilai harta pelaburan dan menunjukkan kadar pulangan yang berpotensi, membantu menentukan sama ada mereka harus membeli harta tersebut. Formula kadar topi adalah kadar cap = pendapatan operasi bersih / nilai harta semasa. Kadar cap yang baik biasanya lebih tinggi daripada 4 peratus.

Apakah Kadar Cap & Bagaimana Ia berfungsi

Kadar cap adalah formula yang sering digunakan pelabur sebagai alat untuk menilai pelaburan hartanah berdasarkan tempoh satu tahun. Ia sepatutnya digunakan untuk membantu menentukan sama ada harta benda itu bagus. Daripada semata-mata menggunakan kadar cap untuk menentukan sama ada anda perlu membeli hartanah pelaburan, kami mengesyorkan menggunakannya sebagai salah satu daripada beberapa alat penilaian yang berbeza.

Kadar cap dikira berdasarkan pulangan tahunan. Ini bermakna jika harta benda dilakukan dengan baik atau kurang selama satu tahun, ini menunjukkan dalam pengiraan kadar cap. Ini juga bermakna pelabur tidak mendapat gambaran mengenai harta itu sejak beberapa tahun yang lalu. Adalah penting untuk diingat bahawa kadar topi menunjukkan kadar pulangan lebih dari satu tahun, jadi jika harta itu mempunyai tahun-tahun sebelumnya prestasi buruk, kadar cap mungkin menipu kerana hanya menunjukkan satu tahun pulangan yang positif. Ia hanya perlu diingat semasa anda menganalisis hartanah pelaburan lagi.

Kadar cap biasanya digunakan oleh pelabur jangka panjang yang membeli harta sewa kediaman atau komersial. Fx dan flippers tidak menggunakannya kerana mereka tidak berhasrat untuk menyewa harta itu. Kadar cap harus dibandingkan dengan sifat serupa dalam kelas aset yang sama.

Kadar permodalan adalah nisbah pendapatan operasi bersih kepada nilai aset hartanah. Kadar cap tidak mengambil kira bayaran gadai janji anda atau kos yang berkaitan dengan pembelian hartanah seperti yuran pemberi pinjaman dan kos penutupan. Itulah sebabnya, bersama-sama dengan kadar cap, anda harus melihat gambaran kewangan keseluruhan harta pelaburan termasuk pulangan pelaburan (ROI), aliran tunai dan harta yang setanding menjual dan menyewa.

Mengapa Kadar Cap Penting

Kadar cap adalah alat penting bagi pelabur kerana ia membantu mereka menilai harta tanah berdasarkan nilai semasa dan pendapatan operasi bersihnya (NOI). Ia memberi mereka hasil permulaan kepada harta pelaburan. Seorang pelabur boleh melihat kenaikan harga cap bagi hartanah dan melihat bahawa kenaikan pendapatan berbanding dengan harga. Sebaliknya, penurunan kadar cap umumnya menunjukkan bahawa terdapat pendapatan sewa yang lebih rendah berbanding harganya. Mereka boleh melihat kadar topi sebelum membuat keputusan jika harta itu bernilai membeli atau tidak.

Kapan Menggunakan Kadar Cap

Anda harus menggunakan kadar cap sebagai cara untuk menilai pelaburan hartanah. Ia biasanya digunakan sebelum membeli harta tetapi juga boleh digunakan sebaik sahaja anda sudah memiliki harta itu dan sebelum anda meletakkan harta di pasaran untuk menjualnya.

Kadar permodalan adalah alat untuk membantu anda menilai harta dan harus digunakan oleh pelabur sebagai tambahan kepada alat lain. Biasanya, pelabur membeli dan menahan akan menggunakan kadar cap serta tuan-tuan tanah dan pelabur komersil. Adalah masuk akal untuk menggunakan kadar cap pada harta kediaman dan komersil yang sedang disewa.

Kadar cap boleh digunakan untuk:

Hartanah pelaburan keluarga tunggal
Kediaman dan kediaman sewa rumah
Pelaburan hartanah komersil
Hartanah sewa pelbagai kaum
Bangunan pangsapuri
Tuan tanah yang mahu menilai harta yang mereka miliki dan boleh mempertimbangkan menjual

Apabila Tidak Menggunakan Kadar Cap

Terdapat banyak senario apabila menggunakan formula kadar cap adalah sesuai. Walau bagaimanapun, ada kalanya apabila menggunakan kadar permodalan tidak masuk akal. Anda tidak boleh menggunakan kadar topi jika anda pembetulan dan penjilat atau jika anda membeli harta kosong.

Biasanya, anda tidak boleh menggunakan kadar cap untuk senario berikut:

Betulkan dan flip: Para pelabur menapis dan menipu membeli harta tanah dengan niat untuk memulihkannya dan menjualnya dengan cepat untuk keuntungan, jadi mereka tidak menggunakan kadar permodalan untuk menentukan sama ada harta tersebut merupakan pelaburan yang baik. Mereka tidak berminat dengan pendapatan sewa kerana strategi keluar mereka menjual harta itu dan tidak menyewakannya.
Pembelian tanah: Apabila menilai tanah, pelabur biasanya tidak menggunakan kadar permodalan kerana tanah biasanya kosong dan, oleh itu, tidak mempunyai pendapatan sewa sehingga NOI tidak boleh dihitung. Sebaliknya, pelabur harus meneliti tanah dengan teliti, termasuk zon semasa dan yang dibenarkan, yang penting jika anda ingin menjual semula tanah itu. Anda juga harus menyelidik kebolehaksesan utiliti dan melakukan tinjauan tanah, jadi anda tahu apa yang anda beli. Untuk maklumat lanjut tentang cara membeli dan menilai tanah, baca panduan mendalam mengenai cara membeli tanah.
Membeli harta kosong atau tidak didiami: Formula kadar topi bergantung kepada NOI, jadi secara amnya tidak boleh digunakan jika harta itu kosong kerana ia tidak mempunyai pendapatan sewa untuk diambil kira. Walaupun sesetengah pelabur menggunakan pendapatan sewa yang diunjurkan, ia tidak begitu biasa kerana ia mungkin tidak tepat, dan sukar untuk menganggarkan perbelanjaan ke atas harta kosong.
Pembelian a harta sewa percutian: Walaupun harta sewa percutian disewa dan akan mempunyai NOI dan perbelanjaan operasi, ia merangkumi keputusan formula kadar permodalan kerana ia tidak disewa sepanjang tahun. Sebahagian daripada tahun itu, pemilik akan menggunakan harta itu sebagai rumah percutian, jadi kadar cap tidak memberikan nilai perwakilan yang tepat kepada harta itu.
Hartanah sewa jangka pendek: Sama seperti harta sewa percutian, harta yang menawarkan sewa jangka pendek juga merangkumi kadar cap kerana terma sewa biasanya pada hari atau minggu dan kadar cap dikira setiap tahun.

Formula Kadar Cap

Kadar Cap = Pendapatan Operasi Bersih / Nilai Harta Semasa

Formula kadar topi adalah pendapatan operasi bersih yang dibahagikan dengan nilai harta.

Formula kadar topi dikira setiap tahun. Perlu diingat bahawa pelabur kadangkala mengira ini secara berbeza. Formula kadar permodalan boleh dikira dengan atau tanpa kadar penghunian, tetapi lebih tepat menggunakan kadar penghunian jika anda tahu apa nombor itu.

Pertama, mari kita bincangkan bagaimana untuk mencari NOI. Ini agak mudah untuk difikirkan dengan mengurangkan perbelanjaan operasi daripada pendapatan sewa kasar. Seterusnya, anda perlu memikirkan apa nilai harta itu. Ini tidak semestinya sama dengan harga pembelian hartanah. Untuk mendapatkan maklumat lanjut mengenai istilah yang digunakan dalam formula kadar cap, semak bahagian istilah utama di bawah.

Jika anda memutuskan untuk memasukkan kadar penghunian ke dalam formula kadar cap anda, maka anda akan mengambil pendapatan sewa kasar, darabkannya dengan kadar penghunian dan kemudian tolak perbelanjaan operasi anda.

Contoh Pengiraan Kadar Cap

Kami akan melalui beberapa contoh formula kadar cap. Pertama, mari kita lihat dua sifat multifamily dan bagaimana membandingkan kadar cap mereka. Ingat, jika anda ingin perbandingan kadar topi yang tepat, anda harus membandingkan sifat dalam kelas aset yang sama seperti sifat multifamily dan bangunan komersial. Hartanah juga harus berada di kawasan yang sama, seperti desa, pinggir bandar atau bandar.

1. Mari kita anggap kita menganalisis dua harta tanah multifamily di kawasan bandar. Harta A mempunyai enam unit, dan Property B mempunyai lapan unit.

Harta A
Nilai hartanah: $850.000
Kadar penghunian: 98%
Pendapatan sewa kasar: $96,000
Perbelanjaan operasi: $38,000Harta B
Nilai hartanah: $700,000
Kadar penghunian: 98%
Pendapatan sewa kasar: $72,000
Perbelanjaan operasi: $22,000

Langkah pertama adalah untuk melipatgandakan kadar penghunian oleh pendapatan sewa kasar:

Harta A: 98% x $ 96,000 = $ 94,080
Harta B: 98% x $ 72,000 = $ 70,560

Seterusnya, tolak perbelanjaan operasi:

Harta A: $94,080 – $38,000 = $56,080
Harta B: $70,560 – $22,000 = $48,560

Sekarang bahawa anda mempunyai NOI, bahagikan bahawa dengan nilai harta untuk mendapatkan kadar cap:

Harta A: $56,080 / $850,000 = 0.066
Harta B: $48,560 / $700,000 = 0.069

Kerana formula kadar topi dinyatakan sebagai peratusan, kalikan sekarang sebanyak 100:

Harta A: 0.066 x 100 = 6.6% kadar cap
Harta B: 0.069 x 100 = 6.9% kadar cap

Seperti yang anda dapat lihat dari contoh ini, kedua-dua hartanah mempunyai kadar cap yang sangat serupa, dan Property B adalah jauh lebih murah daripada Harta A. Jika pelabur menganalisis hartanah berdasarkan harga jualan dan kadar cap, umumnya mereka akan memilih B Properti.

Sekarang, mari kita lihat dua lagi contoh formula kadar cap - satu menggunakan kadar penghunian dan satu tanpanya:

Nilai hartanah: $500,000
Kadar penghunian: 90%
Pendapatan sewa kasar: $60,000
Perbelanjaan operasi: $20,000

Langkah pertama adalah untuk melipatgandakan kadar penghunian oleh pendapatan sewa kasar:

90% x $ 60,000 = $ 54,000

Seterusnya, tolak perbelanjaan operasi:

$54,000 – $20,000 = $34,000

Kini, anda mempunyai NOI yang $ 34,000. Seterusnya, bahagikan NOI mengikut nilai harta:

$34,000 / $500,000 = 0.068

Formula kadar permodalan umumnya dinyatakan sebagai peratusan, jadi anda membiak 0.068 dengan 100:

0.068 x 100 = 6.8%

Ini bermakna kadar cap anda adalah 6.8%

2. Sekarang kita akan menggunakan nombor yang sama tetapi tidak memasukkan kadar penghunian untuk melihat bagaimana hasilnya berbeza. Kami tahu bahawa pendapatan sewa kasar ialah $ 60,000 dan perbelanjaan operasi kami adalah $ 20,000, jadi kami menolak perbelanjaan operasi daripada pendapatan sewa kasar:

$60,000 – $20,000 = $40,000

$ 40,000 adalah NOI. Kemudian, kita membahagikan NOI dengan nilai harta:

$40,000 / $500,000 = 0.08

Kemudian, kita darab dengan 100 untuk mendapatkan pecahan:

0.08 x 100 = kadar cap 8%

Seperti yang anda lihat dari contoh di atas, apabila kita tidak menggunakan kadar penghunian, kita mendapat kadar topi yang lebih tinggi kerana ia mengandaikan bahawa harta itu diduduki 100 peratus masa, yang biasanya tidak berlaku. Kadar cap dari contoh pertama pada umumnya akan lebih akurat kerana ia mengambil kira apabila harta itu kosong.

Sekarang, mari kita gunakan formula kadar cap dalam senario yang berbeza. Mari kita anggap kita sudah memiliki harta yang menghasilkan pendapatan, dan kita tahu apa yang NOI dan kadar capnya, tetapi kita tidak pasti nilai harta benda. Kita boleh bekerja mundur untuk memikirkannya. Untuk mengetahui nilai harta semasa, anda akan membahagikan NOI dengan kadar cap.

Sebagai contoh, anda tahu bahawa NOI adalah $ 20,000 dan kadar topi adalah 10 peratus. Kemudian, nilai hartanah akan menjadi:

$20,000 / 10% = $200,000

Apakah Kadar Cap yang Baik?

Secara umumnya, kadar cap yang jatuh antara 4 peratus dan 10 peratus adalah tipikal dan dianggap sebagai kadar cap yang baik. Walau bagaimanapun, ia bergantung kepada permintaan, inventori yang tersedia di kawasan itu dan jenis harta tertentu. Apakah kadar topi yang baik boleh subjektif dan pelbagai pelabur hartanah dengan strategi pelaburan yang berbeza melihatnya secara berbeza.

Misalnya, kadar topi 4 peratus mungkin menjadi norma di kawasan permintaan tinggi seperti di dalam dan di sekitar kawasan metropolitan yang besar dan kawasan mahal seperti Southern California dan New York City. Sebaliknya, kawasan permintaan yang rendah seperti kejiranan luar bandar atau kawasan kejiranan yang sedang dalam proses gentrifikasi, anda mungkin melihat kadar cap 10 peratus atau lebih tinggi.

Biasanya, pembeli mahukan kadar topi yang tinggi, bermakna harga belian adalah rendah berbanding dengan NOI. Walau bagaimanapun, kadar topi yang lebih tinggi biasanya bermaksud lebih banyak risiko dan kadar cap yang lebih rendah mewakili risiko yang lebih rendah. Suatu harta dengan kadar topi yang tinggi mungkin terletak di kawasan yang tidak banyak peluang untuk meningkatkan kadar sewa atau di mana penghargaan harta tidak berskala dengan kawasan lain. Seorang pelabur perlu menimbang risiko dan menentukan kadar cap yang sesuai untuk matlamat pelaburan mereka.

Suatu harta dengan kadar topi yang tinggi mungkin tidak mengambil kira kadar penghunian, ia mungkin menggunakan sewa yang dijangkakan dan tidak sewa semasa atau ia mungkin berada di kawasan yang tidak banyak permintaan untuk pelaburan hartanah. Sebaliknya, harta dengan kadar topi yang rendah mungkin berada di kawasan yang mahal, dekat pusat bandar dan mungkin dianggap lebih diinginkan dan mempunyai permintaan lebih banyak untuk jenis harta tersebut. Perlu diingat bahawa anda perlu menyemak bagaimana kadar cap diperolehi supaya anda memahami gambaran kewangan penuh pelaburan hartanah.

Perlu diingat bahawa anda harus membandingkan epal dengan epal apabila membuat keputusan jika harta mempunyai kadar cap yang baik. Ini bermakna kadar cap harus dibandingkan di antara jenis hartanah yang sama di kawasan yang sama. Harta pelaburan pelaburan secara umumnya akan mempunyai kadar topi yang lebih rendah daripada bangunan komersial dengan penyewa runcit. Ini menjadikan harta tanah multifamily mempunyai risiko yang lebih rendah dan pelaburan berpotensi rendah. Ini kerana orang selalu memerlukan tempat tinggal dan, jika ekonomi semakin berubah, penyewa runcit kurang berkemungkinan membayar daripada penyewa multifamily.

"Idea kadar cap" baik "atau" buruk "berada di mata penatunya - semakin tinggi kadar cap, biasanya semakin tinggi risiko. Di pasaran sasaran dan kelas aset kami, kami melihat kadar cap antara 5 peratus dan 6 peratus yang, apabila dilonggarkan secara konservatif, boleh menghasilkan pulangan wang tunai dari 8 peratus kepada 9 peratus. "- Andrew Campbell, Pengasas & Pengurusan Rakan kongsi, Wildhorn Capital

Faktor yang Mempengaruhi Kadar Cap

Kadar cap yang baik atau buruk boleh dilihat secara berbeza oleh pelabur yang berbeza. Pelbagai kadar cap berbeza dilihat di kalangan kategori dan jenis hartanah kediaman dan komersil. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa faktor yang mempengaruhi kadar cap seperti lokasi hartanah dan permintaan di kawasan tersebut.

Faktor yang biasanya menjejaskan kadar cap termasuk:

Lokasi: Lokasi hartanah mendorong permintaan dan menyelamatkan ekonomi tempatan; secara amnya, lokasi yang lebih diinginkan bermakna nilai pasaran adil yang lebih tinggi bagi hartanah dan sewa yang lebih tinggi, oleh itu biasanya kadar cap tetap tidak berubah
Kelas aset: Ini adalah jenis harta seperti bangunan rumah pelbagai, bangunan pangsapuri, perindustrian atau harta komersil dan biasanya harta kediaman mempunyai kadar cap yang lebih rendah daripada harta komersil kerana harta komersil cenderung mempunyai sewa yang lebih tinggi
Inventori yang disediakan: Ini adalah berapa banyak hartanah yang tersedia di kawasan itu dan, biasanya, semakin rendah inventori, semakin tinggi permintaan, yang cenderung membawa kepada hartanah dengan kadar cap yang lebih rendah
Kadar faedah: Kadar kenaikan biasanya bermaksud kejatuhan nilai harta; apabila kadar kenaikan, hutang biasanya meningkat yang mengurangkan aliran tunai bersih; ini bermakna kenaikan harga boleh menyebabkan kadar cap yang lebih rendah

"Kadar cap telah melihat pemampatan ke bawah sejak Great Resession sebagai Treasuries A.S. tetap stabil dan persekitaran kadar faedah masih rendah. Bahawa dikatakan, hubungan songsang antara kadar cap dan kadar faedah akan mula mendedahkan dirinya sebagai Rizab Persekutuan bergerak ke arah peningkatan secara beransur-ansur. "- Lucas Fryman, Pengarah, Interra Realty

Syarat Utama Berkaitan dengan Kadar Cap

Untuk memahami apa kadar cap dan bagaimana ia berfungsi, anda perlu memahami beberapa istilah penting terlebih dahulu. Syarat-syarat ini akan membantu anda memikirkan rumus kadar cap, memahami mengapa kadar cap adalah penting dan menilai harta benda.

Istilah utama yang digunakan ketika membincangkan kadar cap adalah:

Pendapatan sewa kasar: Jumlah jumlah yang dikutip dalam sewa dan apa-apa pendapatan harta sewa yang berkaitan sebelum perbelanjaan ditolak; anda boleh menyertakan sewa untuk letak kereta dan faktor-faktor lain
Pendapatan operasi bersih (NOI): Inilah pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh harta penghasilan pendapatan selepas menolak semua perbelanjaan operasi
Perbelanjaan operasi: Perbelanjaan yang diperlukan untuk mengendalikan harta yang termasuk cukai harta, insurans harta sewa, yuran pengurusan, pembaikan, penyelenggaraan dan pelbagai perkara seperti perakaunan dan yuran guaman
Kadar penghunian: Nisbah ruang yang disewa kepada jumlah ruang yang tersedia dan biasanya digunakan dalam hartanah berbilang unit
Nilai hartanah: Nilai pasaran saksama semasa sekeping hartanah; ini bukan harga belian

Cara Tambahan untuk Menilai Harta Pelaburan

Terdapat beberapa cara lain untuk menilai hartanah pelaburan selain menggunakan formula kadar cap. Kami mengesyorkan menggunakan dua hingga tiga kaedah semasa menilai harta pelaburan. Ini memberi anda gambaran yang lebih baik tentang harta itu dan sama ada ia mempunyai potensi untuk menjadi pelaburan yang baik atau tidak. Sekiranya harta tidak disewa, perlu dirombak atau anda tidak tahu sewa pasaran, maka anda mungkin mahu menggunakan alat penilaian tambahan.

Beberapa cara tambahan untuk menilai hartanah pelaburan termasuk:

Sifat-sifat yang setanding: Lihatlah ciri hartanah yang lain yang telah dijual dan disewa selama tiga hingga enam bulan yang lalu; perbandingan mestilah jenis harta yang sama, mempunyai kemudahan yang sama dan saiznya sama
Harga seunit: Ini membandingkan harga seunit hartanah pelaburan
Aliran tunai: Tentukan aliran tunai potensi hartanah dengan memeriksa untuk melihat apakah sewa bulanan yang dijangka akan meliputi kos anda termasuk pembayaran hipotek, cukai, insurans, utiliti dan yuran persatuan pemilik rumah
Hasil sewa kasar: Nombor ini boleh didapati dengan membahagikan sewa tahunan yang dikutip oleh jumlah kos hartanah dan kemudian didarabkan sebanyak 100; jumlah kos hartanah termasuk harga belian, kos penutupan dan kos pengubahsuaian
Peraturan 1 peratus: Pendapatan bulanan kasar hendaklah sekurang-kurangnya 1 peratus dari harga belian; sesetengah pelabur menggunakan peraturan 2 peratus, bergantung pada jenis dan lokasi harta; jika pendapatan bulanan kasar hartanah adalah 1 peratus atau lebih daripada harga belian, biasanya aliran tunai positif
Pulangan pelaburan (ROI): Biasanya, 10 peratus atau lebih adalah ROI yang baik untuk pelaburan hartanah; anda boleh mengetahui ROI anda pada hartanah pelaburan dengan mengira pulangan tahunan anda dan membahagikannya dengan jumlah pelaburan tunai anda; anda memikirkan pulangan tahunan anda dengan menolak perbelanjaan anda daripada jumlah pendapatan sewa anda

Kadar Soalan Lazim (FAQ)

Berikut adalah beberapa jawapan kepada soalan lazim mengenai kadar cap berkaitan hartanah. Sekiranya anda mempunyai soalan tambahan atau ingin mengulas tentang subjek, sila lawati forum kami.

Apakah Takrifan Kadar Cap?

Takrifan kadar cap adalah kadar yang digunakan untuk membantu pelabur menilai pelaburan hartanah. Ia adalah formula yang menunjukkan kadar pulangan berpotensi pada sesuatu harta. Formula kadar topi biasanya NOI dibahagikan dengan nilai pasaran semasa harta itu, dan jawapannya adalah peratusan.

Apakah Kalkulator Kadar Cap?

Kalkulator kadar cap adalah alat yang membantu anda menentukan kadar pulangan pelaburan hartanah anda. Ia termasuk input seperti nilai hartanah, pendapatan sewa tahunan kasar, perbelanjaan operasi dan kadar kekosongan. Selepas pelabur mengisi input, kalkulator kadar cap akan memberikan output kadar permodalan anda.

Apakah Harta Tanah Berapakah Kadar?

Kadar cap sebenar merujuk kepada penggunaan kadar permodalan dalam hartanah, di mana ia paling biasa digunakan. Ia boleh digunakan untuk menilai harta komersil dan kediaman, termasuk dupleks, triplex dan bangunan pangsapuri. Pelabur biasanya menggunakan kadar cap dalam hartanah sebagai alat untuk membantu mereka menilai hartanah dan kadar pulangan yang berpotensi.

Adakah Anda Ingin Kadar Cap Tinggi atau Rendah?

Pelabur yang membeli hartanah pelaburan harta tanah secara amnya menginginkan kadar topi yang lebih tinggi kerana ini bermakna bahawa harga atau harga pembelian harta tanah relatif rendah berbanding dengan NOI. Walau bagaimanapun, penjual mungkin mahu melihat kadar cap yang lebih rendah kerana ini bermakna bahawa harga jualan lebih tinggi.

Garisan bawah

Pelabur menggunakan kadar topi sebagai alat untuk membantu mereka menilai sebahagian harta tanah yang berpusat di NOI dan nilai pasaran adil semasa. Formula kadar topi digunakan untuk menunjukkan potensi kadar pulangan pelaburan hartanah. Kadar cap yang baik dalam hartanah berbeza-beza tetapi biasanya 4 peratus hingga 10 peratus atau lebih tinggi.