Membeli duplex, triplex, atau fourplex boleh menjadi pelaburan yang baik untuk kedua-dua pelabur dan pembeli rumah kediaman. Pembelian hartanah berbilang unit kecil memerlukan pemahaman asas tentang bagaimana untuk mencari, membiayai, dan menguruskan berbilang unit. Aktiviti-aktiviti ini hanya sedikit lebih banyak dibanding dengan membeli harta keluarga tunggal tetapi boleh membawa kepada pelaburan pelbagai unit yang menguntungkan.
Pembiayaan yang betul adalah salah satu faktor yang paling penting apabila membeli duplex, triplex, atau fourplex. Visio Lending adalah pemberi pinjaman negara yang menawarkan pinjaman sewa 30 tahun untuk bangunan pelbagai unit dengan kadar bermula serendah 4.8%. Anda boleh meminjam sehingga 80% LTV dan anda membuat keputusan dalam beberapa minit.
Lawati Visio Lending
Membeli duplex, triplex, atau fourplex boleh dipecahkan kepada 7 langkah:
1. Tentukan sama ada Membeli Duplex, Triplex, atau Fourplex adalah Hak untuk Anda
Sama ada anda belajar bagaimana membeli duplex, triplex, atau fourplex sebagai pelabur, atau sebagai pembeli rumah yang cuba untuk mendapatkan beberapa pendapatan sewa dari harta anda, membeli pelaburan multifamily kecil sedikit berbeza daripada untuk harta keluarga tunggal. Menilai faedah dan kelemahan pada permulaan adalah idea yang baik.
Faedah Membeli Bangunan Dupleks atau Kecil Multi-Keluarga
Terdapat beberapa sebab mengapa duplexes, triplexes, dan fourplexes adalah pembelian yang masuk akal. Pembeli rumah boleh hidup dalam satu unit dan menjana pendapatan sewa dengan yang lain; mereka menyediakan cara yang baik untuk memulakan pelaburan dalam hartanah pelbagai unit; dan, bagi pelabur, mereka mempelbagaikan sewa dan menyatukan perbelanjaan di antara pelbagai unit.
Anda Boleh Tinggal di Satu Unit Bangunan Multi-Keluarga dan Menjana Pendapatan Sewa
Sekiranya anda membeli kediaman peribadi, bangunan dupleks atau bangunan pelbagai unit kecil lain akan memberikan anda tempat tinggal bersama pendapatan sewa. Anda boleh tinggal dalam satu unit sambil menyewa yang lain untuk menjana pendapatan.
Ia mungkin sepenuhnya, terutamanya dengan triplexes dan quadraplexes yang pendapatan sewa anda boleh membayar keseluruhan gadai janji anda dan mungkin lebih sedikit lagi. Sebenarnya, anda boleh membeli tempat tinggal, tetapi penyewa membayarnya.
David Reiss, Profesor Undang-undang dan Pengarah, CUBE, Pusat Perniagaan Keusahawanan Perniagaan, Brooklyn Law School memberitahu kami:
"Terdapat banyak manfaat yang boleh anda dapatkan
membeli dan hidup dalam duplex, triplex, atau fourplex dan bukan rumah keluarga tunggal. Sebagai contoh, anda mungkin boleh menggunakan pendapatan sewa dari unit tambahan untuk meningkatkan jumlah yang anda boleh pinjam dan pendapatan sewa boleh mengimbangi sebahagian besar pembayaran gadai janji bulanan anda. Anda juga boleh mengurangkan lebih banyak perbelanjaan anda, seperti sebahagian daripada premium insurans anda dan sebahagian daripada bil pembaikan anda, sebagai perbelanjaan perniagaan. "
Duplexes, Triplexes, dan Empat Unit Properties adalah cara yang baik untuk memulakan pelaburan dalam hartanah pelbagai unit
Belajar bagaimana untuk membeli duplex, triplex, atau fourplex menyediakan kemasukan yang baik ke dalam pelbagai hartanah tanpa mengambil menyelam lebih mendalam ke bangunan pangsapuri. Semasa menyewa penyewa dan menguruskan penyewa dalam apa-apa jenis bangunan pelbagai unit adalah sedikit berbeza daripada dengan ciri keluarga tunggal, lonjakan tidak dapat diatasi. Dupleks dan sejenisnya memberikan peralihan yang baik daripada menguruskan harta keluarga tunggal untuk mengendalikan bangunan pelbagai unit tanpa mendapat kewalahan.
Pelaburan Multifamili Kecil Mempelbagaikan Sewa dan Perbelanjaan Menggabungkan Antara Unit Pelbagai Berbanding dengan Pelaburan Single-Keluarga
Juga minat pelabur adalah bagaimana bangunan berbilang unit - walaupun kecil - mempelbagaikan pendapatan anda dan menggabungkan kos penyelenggaraan di seluruh unit. Pelabur yang memiliki harta keluarga tunggal menyedari, bahawa jika harta mereka menjadi kosong, mereka keluar 100% dari sewa. Ini bermakna pendapatan $ 0 untuk mengimbangi gadai janji dan kos lain! Hartanah berbilang keluarga membantu mengurangkan masalah itu. Sekiranya satu unit kosong, ada juga yang berpotensi masih disewa, jadi anda mempunyai pendapatan untuk membiayai perbelanjaan dan mungkin menghasilkan aliran tunai positif yang kecil.
Terdapat juga manfaat kos penyelenggaraan yang disatukan menjadi satu bangunan yang bertentangan dengan penyebaran di kalangan ramai. Sebagai contoh, jika anda memiliki 4 rumah keluarga tunggal, itu berpotensi 4 bumbung untuk dikekalkan. Jika anda memiliki fourplex, anda hanya prihatin dengan satu.
Kelemahan untuk Membeli Bangunan Multi-Unit Dupleks atau Kecil
Walaupun ada kelebihan untuk belajar bagaimana untuk membeli duplex, triplex, atau fourplex, terdapat kelemahan yang harus disediakan. Walaupun harta itu kediaman anda, anda masih menjadi tuan rumah. Bagi pelabur, perolehan penyewa lebih tinggi dan penjagaan penyewa lebih rendah dalam bangunan berbilang unit berbanding dengan hartanah keluarga tunggal.
Walaupun Harta ini Kediaman Anda, Anda Masih Pemilik
Manfaat ini sebagai pembeli rumah - hidup dalam satu unit dan menjana sewa dari yang lain - mempunyai flipside kepadanya. Iaitu, anda akan menjadi tuan tanah yang bertanggungjawab untuk penyewa dan menguruskan harta itu. Itu bermakna, anda pemilik rumah mesti bersedia untuk perkara seperti mengiklankan harta benda, menyaring pemohon, mengumpul sewa, mengendalikan pembaikan, dan malangnya terkadang mengusir penyewa. Walaupun hidup di sebelah penyewa anda boleh menimbulkan cabaran.
Jika anda jelas tentang keadaan yang berlaku, anda boleh berjaya. Sebaliknya, jika penglihatan anda berlegar dengan melihat hanya pendapatan sewa, tanpa menguasai bahagian pengurusan, ia boleh menjadi keadaan yang sangat tertekan.
Perolehan Penyewa adalah Lebih Tinggi dan Penjagaan Tenant Rendah dengan Duplexes dan Sewa Multi-Keluarga Kecil Daripada Menyewa Rumah Keluarga Tunggal
Penyewa rumah keluarga tunggal cenderung untuk merawat harta itu seolah-olah rumah mereka sendiri. Mereka dilaburkan di kawasan kejiranan mereka, mungkin aktif di sekolah-sekolah tempatan, mengambil bahagian dalam urusan masyarakat, dan sebagainya. Akibatnya, tidak jarang melihat penyewa dalam unit keluarga tunggal tinggal selama beberapa tahun.
Sebaliknya, walaupun dengan dupleks, penyewa mempunyai lebih banyak "minda apartmen". Mereka lebih fana, yang bermakna perolehan penyewa yang lebih tinggi, dan lebih sukar dengan sewa yang tidak dibayar. Penyewa dalam hartanah pelbagai unit juga tidak cenderung untuk memberi perhatian yang lebih kepada tempat mereka, jadi mengharapkan lebih banyak penyelenggaraan dan pembaikan daripada dengan sewa keluarga tunggal.
2. Pertimbangkan Sama ada Duplex, Triplex, atau Fourplex Anda Ingin Beli
Sebaik sahaja ia berbunyi, memutuskan sama ada membeli dupleks berbanding triplex atau fourplex mengambil sedikit perhatian. Ia berfungsi dua perkara: sewa dan pengurusan tanggungjawab. Semakin banyak unit yang anda miliki, lebih besar pendapatan, tetapi semakin intensif untuk menjaga bangunan itu penuh dan mengendalikan isu penyewa.
Cara Memutuskan Antara Membeli Duplex, 3-Unit, atau Bangunan 4-Unit
Mereka datang dalam pelbagai format dan nama: beregu dan tiga, over-and-unders, quadplexes dan fourplexes. Pada akhirnya, saiz bangunan yang anda pilih - sama ada bangunan 2-unit, 3-unit atau 4-unit pada akhirnya akan berdasarkan bagaimana anda mengimbangi dua faktor pendapatan sewa dan tanggungjawab pengurusan.
Jangan hanya melihat tanda-tanda dolar; pastikan anda juga mempertimbangkan pemasaran, penyelenggaraan, dan pengurusan tiga M dalam persamaan.
Kenapa Empat Unit atau Kurang Memahami Ketika Menentukan Beli Bangunan Multi-Unit
Bangunan berbilang unit secara jelas boleh menjadi lebih besar daripada 2-4 unit. Walau bagaimanapun, apabila anda masuk ke dalam bangunan yang mempunyai 5 unit atau lebih besar, kebanyakan landskap berubah. Pembiayaan pembelian bangunan yang lebih besar memerlukan pemberian pinjaman komersil berbanding pinjaman perumahan dan pengurusan bangunan yang lebih besar biasanya bergerak melampaui laluan sendiri.
Lebih 4 unit Bermaksud Pinjaman Komersial Versus Pinjaman Kediaman
Pembeli rumah dan pelabur kediaman akan dapat menggunakan pinjaman kediaman yang lebih dikenali untuk pembelian duplex, triplex, dan fourplex. Sebaliknya, seseorang yang mengejar, berkata, sebuah bangunan apartmen 12-unit perlu tahu bagaimana membiayainya dengan pinjaman komersial.
Tidak ada salahnya pinjaman komersial. Hanya pinjaman komersial adalah haiwan yang berbeza daripada gadai janji kediaman, dengan lebih banyak penekanan terhadap prestasi kewangan dan potensi harta alih daripada kelayakan pembeli.
Mengurus Bangunan Multi-Keluarga Kecil Mengurus Kompleks yang Lebih Besar
Pembeli rumah atau pengurus sendiri boleh dengan mudah mengendalikan tanggungjawab pengurusan dupleks, triplex, atau fourplex. Apabila bangunan menjadi lebih besar daripada 4 unit, keupayaan untuk menguruskannya menjadi isu. Memanfaatkan perisian pengurusan hartanah, mengupah firma pengurusan hartanah atau pengurus di tapak memasuki persamaan tersebut. Malah peminjam mengenali ini dan akan mencari bagaimana harta itu diuruskan dalam permohonan pinjaman untuk bangunan yang lebih besar.
3. Membeli Duplex, Triplex, atau Quadplex Bermula Dengan Mencari Harta untuk Beli
Mencari dupleks atau bangunan berbilang keluarga yang kecil untuk membeli tidak sukar. Di kebanyakan bandaraya, mereka lazim. Anda boleh mencari sendiri, menggunakan ejen hartanah tempatan untuk membantu anda, atau jika anda seorang pelabur berpaling kepada persatuan pelabur hartanah tempatan (REIAs) untuk petunjuk.
Cari Dupleks atau Harta Multi-Unit Kecil pada Sendiri Anda
Salah satu sebab terbaik untuk mencari hartanah adalah kerana bangunan itu tidak dikendalikan oleh agen hartanah, penjual tidak membayar komisen hartanah. Itulah titik yang baik untuk rundingan kerana komisen harta tanah sebaliknya akan menjalankan 3% hingga 7% daripada harga jualan - wang yang mungkin anda dapat berunding dari harga yang diminta.
Jika anda lebih suka mencari harta benda sendiri, anda mempunyai banyak pilihan. Craigslist hampir selalu berguna. Laman web hartanah lain seperti Zillow adalah sumber utama yang besar untuk dijual oleh pemilik (FSBO) laman web yang sering mempunyai hartanah berbilang keluarga yang disenaraikan.
Sekiranya anda ingin mengetahui kemungkinan tawaran murah dan ingin menyiasat laluan FSBO atau bahkan laluan perampasan, Redx boleh membekalkan anda dengan jualan oleh pemilik dan bahkan disewa oleh penyenaraian pemilik yang merupakan tuan tanah utama yang berpotensi untuk menjual. Redx juga boleh membekalkan penyenaraian preforeclosures yang boleh menjadi sumber diskaun yang besar.
Lawati Redx
Gunakan Ejen Hartanah Tempatan untuk Membantu Anda Membeli Dupleks, Triplex, atau Fourplex
Industri hartanah arus perdana menyediakan akses kepada kumpulan hartanah yang paling banyak dijual. Dan, bukan sekadar bangunan keluarga tunggal; ia termasuk semua jenis dupleks, dan unit pelbagai keluarga kecil lain juga. Banyak ejen yang selesa bekerja dengan pelbagai unit kecil, jadi ini hanya satu perkara yang meminta pejabat mana ejen mengendalikan jenis bangunan tersebut.
Setiap agensi hartanah mempunyai akses kepada satu atau lebih banyak perkhidmatan penyenaraian pelbagai (MLS) yang mengandungi semua harta untuk dijual, di seluruh setiap agensi yang dimiliki oleh perkhidmatan penyenaraian pelbagai itu. Sering kali, satu MLS di satu daerah atau kawasan akan dihubungkan dengan mereka yang berdekatan, membantu mengembangkan kawasan carian anda.
Pada flipside, menggunakan ejen dan MLS bermakna komisen ejen akan terlibat dalam penjualan. Sebagai pembeli, komisen tidak biasanya keluar daripada poket anda; ia keluar dari penjual. Tetapi, komisen itu akan difaktorkan ke dalam harga jualan. Selain itu, agen mengetahui pasaran mereka, dan mereka tahu cara menentukan nilai harta; jadi harga untuk hartanah tersenarai ejen cenderung berharga pada nilai pasaran.
Beralih kepada Persatuan Pelabur Harta Tanah Tempatan (REIAs) untuk Membantu Anda Cari Bangunan Multi-Unit Kecil
Sekiranya anda seorang pelabur yang mencari hartanah pelbagai unit kecil, pertimbangkan untuk menyertai persatuan pelabur hartanah kawasan anda (REIA). Ini adalah organisasi sesama pelabur hartanah yang bertemu untuk belajar, rangkaian, dan sering berkongsi harta untuk dijual. Para pelabur sering mempunyai duplexes, empatplexes dan bangunan berbilang keluarga yang ada atau mengetahui seseorang yang melakukannya.
4. Menilai Pembelian Potensial Duplex, Triplex, atau Quadplex
Sebaik sahaja anda mencari bangunan untuk dijual, anda perlu menilai potensi pembelian. Evaluasi termasuk menilai lokasi bangunan, memeriksa keadaan bangunan, dan menilai nombor untuk harta tersebut.
Menilai Lokasi Bangunan
Mungkin jelas bagi pembeli rumah menganggap tempat tinggal, tetapi pelabur juga perlu memberi perhatian kepada hartanah yang terletak di kawasan kejiranan yang padat. Pembeli rumah dan pelabur sama sepatutnya mencari dalam komuniti dengan sekolah yang baik, membeli-belah, dan perkhidmatan - ringkasnya, tempat di mana orang mahu hidup.
Hartanah yang lebih baik terletak menyediakan pangkalan penyewa yang lebih kuat, yang bermakna sewa yang lebih kuat bersama dengan penyewa yang akan mengambil penjagaan yang lebih baik terhadap harta anda. Kedua-dua lokasi yang lebih baik dan prestasi sewa yang lebih baik bagi hartanah tersebut akan memberikan anda peluang penghargaan yang lebih besar untuk bangunan tersebut.
Jangan terpedaya dengan harga murah di kawasan yang tidak baik; itu jarang sekali keadaan yang baik. Kecuali terdapat pembangunan ekonomi di kawasan itu, hartanah tidak akan menghargai, dan bangunan-bangunan yang dibeli dengan harga murah biasanya memerlukan pendahuluan luas dan pembaikan berterusan. Sewa tidak mungkin meningkat, dan masalah penyewa seperti sewa yang tidak dibayar dan kerosakan harta benda berleluasa. Pelabur yang berilmu mempunyai peraturan yang baik: jika anda tidak mahu ahli keluarga pergi ke sana selepas gelap, anda mungkin tidak mahu membeli di sana!
Periksa Keadaan Bangunan
Sudah tentu mungkin untuk membeli dupleks atau lain-lain harta tanah kecil pelbagai dalam keadaan siap sedia. Sudah tentu, mereka mungkin berada pada harga pasaran.
Sebaliknya, perampasan atau pembetung-atas mungkin menawarkan tawaran yang sangat baik. Membeli di bawah harga pasaran membina ekuiti apabila anda membeli harta itu. Bagaimanapun, anda perlu menghabiskan masa dan wang untuk menyewanya. Itulah perbelanjaan itu sendiri, tetapi begitu juga kehilangan sewa dan pembayaran yang anda akan tutup sehingga penyewa berada di dalam harta tersebut.
Sewa Inspektor Profesional
Adalah penting untuk mempunyai pemeriksa bangunan profesional atau kontraktor melihat harta yang anda sedang mempertimbangkan. Multi-unit lebih kompleks daripada kediaman keluarga tunggal: kadang-kadang mereka tidak dibina dengan betul; sering, mereka telah berkongsi utiliti dan sistem lain yang boleh menimbulkan masalah; dan, boleh ada berbagai-bagai keadaan dari satu unit hingga seterusnya bersama-sama dengan isu-isu yang berpotensi dengan kawasan umum.
Anda akan mahu laporan pemeriksaan terperinci mengenai apa yang perlu diperbaiki. Laporan inspektur akan menjadi alat perundingan yang baik dalam pembelian. Apa-apa tawaran yang anda buat mestilah bergantung kepada kelulusan pemeriksaan anda - dengan cara itu, jika anda dimaklumkan ada masalah yang serius, anda boleh dengan senang hati mengeluarkan tawaran atau sebaliknya berunding dengan perjanjian itu.
Menilai Nombor untuk Harta
Pelabur atau pembeli rumah - kerana pendapatan sewa terlibat, sesiapa yang merancang membeli sebuah bangunan berbilang keluarga mesti memeriksa nombor tersebut. Ini termasuk kadar sewa, potensi pendapatan, perbelanjaan, dan pendapatan bersih bagi harta tersebut.
Adalah idea yang baik untuk mendapatkan 1 atau 2 tahun maklumat ini dari penjual dalam bentuk buku rasmi atau pulangan cukai mereka.
Kadar Sewa Untuk Bangunan Multi-Unit
Menyiasat kadar sewa untuk bangunan dan kawasan di mana harta itu terletak. Tentukan sama ada sewa untuk harta subjek anda bersaing. Tentukan sejauh mana sewa akan meliputi perbelanjaan bangunan, terutamanya jika anda tinggal dalam satu unit.
Jangan membuat kesilapan membeli harta secara impulsif dan kemudian berakhir dengan kerugian yang anda tidak mampu. Itu sering berlaku kepada orang-orang yang membeli dupleks mewah dan merancang untuk hidup dalam satu unit tetapi terlalu bergantung pada menjaga unit lain yang disewa untuk menampung pembayaran yang mereka tidak mampu.
Menyiasat Kadar Kekosongan untuk Bangunan
Berapa kerapkah unit cenderung untuk disewa? Sekiranya anda berada di kawasan perolehan tinggi, ia akan menjejaskan pendapatan dari harta - dan juga akan meningkatkan beban kerja anda. Kadar kekosongan yang tinggi juga boleh menjejaskan keupayaan anda untuk membiayai bangunan jika ia membekalkan nombor yang terlalu nipis.
Pendapatan Operasi Kasar
Pendapatan operasi kasar merujuk kepada sewa sebenar yang dikutip dari harta tersebut. Tidak semestinya mengalikan bilangan unit sewa x. Inilah yang sebenarnya berlaku dalam perkara - selepas menolak kekosongan.
Lihatlah Perbelanjaan Bangunan
Perbelanjaan untuk bangunan berbilang keluarga kecil termasuk cukai harta, insurans, pengiklanan, penyelenggaraan, perbelanjaan pengurusan (jika anda mengupah keluar), dan perkhidmatan profesional seperti kerja perundangan atau perakaunan. Jangan lupa untuk memasukkan kos faedah gadai janji anda; keupayaan untuk membayar sewa untuk perkhidmatan hutang anda adalah penting.
Juga melihat musim perbelanjaan. Beberapa bulan (mungkin musim sejuk di kawasan anda), akan mempunyai kos yang lebih tinggi daripada yang lain. Adalah baik untuk menyedari apabila belanjawan mungkin dipukul lebih keras daripada pada masa lain.
Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Pendapatan operasi bersih adalah apa yang tersisa daripada sewa kasar selepas membayar perbelanjaan. Lazimnya, ini berlaku dengan nama "aliran tunai". Idealnya, anda mahu aliran tunai menjadi angka yang positif, bermakna anda membuat wang dalam tempoh itu. Sekiranya ia negatif, ia bermakna harta itu memberi anda wang dalam tempoh itu.
Mari kita pertimbangkan contoh pendapatan operasi bersih (aliran tunai) untuk bangunan 3 unit, dengan setiap unit disewa untuk $ 600 sebulan:
Pendapatan Operasi Bersih (NOI) untuk Bangunan 3-Unit Sepenuhnya
| Potensi Rent Rent (3 dari 3 unit @ $ 600 / bulan) | ||
| - Kekosongan (10%) | ||
| = Pendapatan Operasi Kasar | ||
| - Perbelanjaan | ||
| = Pendapatan Operasi Bersih (Aliran Tunai) |
Harta ini membuang $ 520 sebulan dalam aliran tunai, yang tidak buruk. Perlu diingat bahawa semua 3 unit disewa.
Jika pemilik merancang untuk hidup dalam satu unit, angka-angka akan berbeza kerana harta itu hanya akan menghasilkan $ 1,200 dalam sewa bulanan (walaupun perbelanjaan mungkin sedikit lebih rendah, kita akan memastikan mereka sama untuk kesederhanaan).
Pendapatan Operasi Bersih untuk 3 Unit Bangunan Dengan Pemilik yang tinggal dalam 1 Unit
| Potensi Rent Rent (2 dari 3 unit disewa @ $ 600 / bulan) | ||
| - Kekosongan (10%) | ||
| = Pendapatan Operasi Kasar | ||
| - Perbelanjaan | ||
| = Pendapatan Operasi Bersih (Aliran Tunai) |
Dalam kes ini, walaupun ada kerugian $ 20 per bulan, perlu diingat pemilik tinggal di sana hampir bebas kos - penyewa membayar untuk bangunan!
5. Buat Tawaran pada Duplex, Triplex, atau Fourplex Anda Ingin Beli
Rundingan adalah sebahagian daripada cara membeli dupleks atau harta pelbagai unit lain. Rundingan biasanya lebih mudah berbanding dengan harta keluarga tunggal kerana penjual tidak terikat secara emosional dengan mereka seperti rumah mereka. Mendapat kesepakatan yang baik pada sewa mungkin tidak kelihatan penting; tetapi, harga menjejaskan kos membawa bulanan anda dan harga yang baik bermakna anda membuat wang masuk ke dalam perjanjian.
Menentukan Nilai Potensi Apabila Membeli Dupleks, atau Bangunan Multi-Unit Lain
Oleh kerana sifat-sifat berbilang unit pada akhirnya bertujuan untuk menyewa, penentuan nilai sedikit lebih terlibat daripada bangunan keluarga tunggal. Beberapa kaedah serentak digunakan untuk mencapai nilai bangunan berbilang keluarga. Ini termasuk analisis pasaran perbandingan, analisis pendapatan, dan penilaian kos penggantian.
Analisis Pasaran Perbandingan untuk Bangunan Dupleks atau Kecil Multi-Keluarga
Analisis pasaran komparatif melihat bangunan yang sama ("comps") yang baru-baru ini dijual untuk membantu mencapai nilai. Sekiranya anda bekerja dengan agen hartanah yang berpengalaman, dia boleh membantu anda dengan analisis pasaran perbandingan. Walau bagaimanapun, penting untuk diperhatikan bahawa kaedah ini tidak menganggap pendapatan bangunan yang dihasilkan, yang penting. Ia hanya melihat bangunan-bangunan yang serupa untuk dijual.
Pendekatan Pendapatan untuk Menentukan Nilai
Dengan pendekatan pendapatan, penilai menggunakan beberapa pengiraan yang menggunakan sewa kasar kasar dan pendapatan bersih bersama dengan sewa untuk unit yang sama di kawasan itu untuk menentukan nilai bangunan. Pengiraan seperti pengganda rentas kasar dan kadar permodalan membandingkan prestasi kewangan bangunan anda dengan prestasi kewangan bangunan lain di kawasan tersebut.
Kos penggantian
Kos penggantian meneliti kosnya untuk membina semula bangunan yang serupa. Secara ringkasnya, ia menggunakan kaki per segi kos untuk sepenuhnya membina semula harta yang serupa. Oleh itu, jika kos per kaki persegi di kawasan anda ialah $ 100 / sq ft, dan bangunan yang anda sedang mempertimbangkan mempunyai 2,000 kaki persegi, maka kos penggantian ialah $ 200,000 (2000 x $ 100).
6. Kewangan Pembelian Duplex, Triplex, atau Fourplex
Pembiayaan untuk hartanah berbilang keluarga kecil tidaklah lebih sukar daripada pembiayaan kediaman satu keluarga. Banyak pilihan yang sama tersedia untuk anda, termasuk pembiayaan konvensional, pinjaman FHA dan VA, program negara, pembiayaan jangka pendek, dan pembiayaan penjual. Di samping itu, pendapatan yang diperoleh daripada menyewa unit akan membantu anda melayakkan pinjaman.
Jason Reed, dengan Keputusan Remax, juga dikenali sebagai Doktor Dupleks mengakui nilai pendapatan sewa yang layak untuk pembelian:
"Dengan memilih dupleks atau keluarga kecil lebih daripada satu
rumah keluarga tunggal, pembeli juga ditawarkan potensi untuk melayakkan lebih banyak. Banyak peminjam gadai janji akan mempertimbangkan sehingga 70 - 75% daripada pendapatan sewa yang dijangkakan bahawa harta itu harus menjana pendapatan yang dinyatakan apabila anda layak. "
Pembiayaan Konvensional Apabila Membeli Dupleks dan Pembelian Multi-Keluarga Kecil Lain
Pilihan pinjaman konvensional untuk bangunan berbilang unit kecil adalah lazim dan mudah diperolehi. Sebagai pembeli, kelayakan dan pendapatan kredit anda akan dipertimbangkan, tetapi prestasi kewangan bangunan akan memainkan peranan yang berguna dalam mendapatkan kelulusan.
Dengan pinjaman konvensional, mengharapkan untuk meletakkan 10% atau lebih ke bawah. Di kebanyakan kawasan di negara ini, had pinjaman pelbagai unit konvensional adalah $ 543,000 untuk dupleks, $ 656,000 untuk triplexes, dan $ 815,000 untuk empatplexes.
Jika anda memerlukan pembiayaan untuk membeli hartanah pelaburan, Visio Lending boleh menjadi baik. Mereka menawarkan syarat sehingga 30 tahun dengan kadar bermula pada 4.8%. Prequalify dalam beberapa minit.
Lawati Visio Lending
Pembiayaan FHA untuk Pembelian Dupleks, Triplexes dan Quadplexes
Adalah salah tanggapan umum bahawa Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) hanya akan memberi pinjaman kepada rumah keluarga tunggal yang dimaksudkan untuk kediaman utama seseorang. Apa yang tidak diketahui umum ialah FHA akan memberi pinjaman kepada bangunan yang mengandungi sehingga 4 unit, jika pembeli berhasrat untuk tinggal dalam satu unit. FHA juga menganggap pendapatan sewa bersih dalam proses kelayakan. Oleh itu, jika anda mempunyai pendapatan sederhana, sewa dari bangunan sebenarnya boleh membantu anda mendapatkan kelayakan.
FHA memerlukan sekurang-kurangnya 5% ke atas pembelian berbilang keluarga, dengan had pinjaman di kebanyakan kawasan negara $ 352,000 untuk dupleks, $ 426,000 untuk triplexes, dan $ 530,000 untuk bangunan empat keluarga.
Pembiayaan VA untuk Pembelian Dupleks dan Hartanah Multi Unit
Sama seperti FHA, Pentadbiran Veteran (VA) akan memberi pinjaman kepada bangunan yang mengandungi sehingga 4 unit, jika pembeli berhasrat untuk hidup dalam satu unit. Juga serupa dengan FHA, pendapatan bersih dari bangunan akan ditambah kepada pendapatan isi rumah anda untuk membantu memenuhi syarat untuk pinjaman.
Sekiranya anda layak, anda boleh mendapatkan pinjaman VA untuk $ 0 ke bawah, walaupun pada pembelian berbilang keluarga. Batasan pinjaman VA berkisar dari rendah $ 417,000 ke tinggi $ 1,094,000 (bergantung kepada lokasi) walaupun bilangan unit.
Program Pembiayaan Negeri untuk Pembelian Dupleks dan Bangunan Multi-Keluarga Kecil
Program negara, walaupun untuk pembeli rumah kali pertama, biasanya mengikuti petunjuk yang ditetapkan oleh FHA dan VA. Jika anda mempertimbangkan untuk menggunakan sesuatu seperti pinjaman rumah pembeli kali pertama di negeri anda, kemungkinan anda boleh menggunakannya untuk membeli 2 unit untuk bangunan 4 unit, jika niat anda adalah untuk tinggal di salah satu unit. Pendapatan sewaan bersih akan ditambah kepada pendapatan anda untuk membantu melayakkan pinjaman.
Banyak program pembiayaan negeri dan tempatan adalah bayaran rendah atau tanpa bayaran, dan kadar faedah bersaing dengan pinjaman FHA dan VA.
Pembiayaan Jangka Pendek
Pembiayaan jangka pendek digunakan apabila memulihkan harta, harta itu kosong atau kadar penghunian yang rendah yang menjejaskan keupayaan anda untuk melayakkan diri atau anda tidak dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan tetap atas sebab tertentu. Pinjaman ini akan menyediakan penyelesaian pembiayaan jangka pendek sehingga anda dapat memperoleh pembiayaan tetap. Mereka mempunyai kadar yang lebih tinggi, selalunya hanya bunga, dan perlu dibayar dengan cepat melalui pembiayaan semula atau penjualan harta itu.
Syarikat-syarikat seperti RCN Capital boleh menyediakan pembiayaan jangka pendek jika anda perlu untuk memulihkan harta itu, merancang untuk menjual semula dengan cepat untuk keuntungan, atau memerlukan pembiayaan jambatan. Anda boleh menerima pinjaman sehingga $ 2.5MM + dalam secepat 10 hari. Sapukan dalam talian dalam beberapa minit.
Lawati RCN Capital
Pembiayaan Penjual
Oleh kerana bangunan berbilang unit adalah harta pelaburan dan bukan rumah seseorang, ada kemungkinan yang baik anda dapat meyakinkan penjual untuk melakukan pembiayaan pemilik. Pada asasnya, pembiayaan pemilik merujuk kepada penjual yang mengambil pembayaran bulanan dan bukannya mendapatkan hasil penuh dari penjualan pada penutupan.
Penjual boleh bersetuju dengan pembiayaan pemilik kerana pembayaran bulanan adalah sumber pendapatan berpotensi berpotensi. Jika penjual tidak memerlukan semua wang tunai mereka pada masa jualan, pendapatan jangka panjang mungkin menarik, terutamanya jika anda menawarkan faedah di atas pasaran. Di samping itu, anda mungkin mendapati penjual fleksibel dengan terma, yang boleh membantu mengekalkan pembelian yang boleh diurus.
Visio Lending adalah peminjam nasional yang menawarkan pinjaman berjangka 30 tahun sehingga LTV 80%. Tidak ada perasa atau hutang kepada keperluan pendapatan dan peminjam yang kuat boleh mendapat prakualifikasi dalam beberapa minit.
Lawati Visio Lending
7. Tutup pada Pembelian Dupleks atau Bangunan Multi-Keluarga Kecil yang Anda Beli
Terdapat tiga pertimbangan apabila menutup hartanah berbilang keluarga kecil yang berbeza daripada penutupan hartanah keluarga tunggal: 1) syarikat tajuk atau ejen escrow harus akrab dengan tawaran pelbagai unit kecil; 2) hari bulan anda menutup perkara; dan, 3) pastikan deposit simpanan dipindahkan kepada anda pada penutupan.
Pilih Syarikat Tajuk atau Agen Escrow yang Biasa dengan Dupleks dan Tawaran Multi-Unit Kecil
Kebanyakan syarikat tajuk atau ejen escrow dengan yakin dapat mengendalikan penutupan atas harta milik keluarga. Namun, kerana deposit dan deposit keselamatan terlibat, penutupnya agak rumit; jadi, ia tidak menyakitkan untuk mewawancarai beberapa syarikat penyelesaian untuk memastikan anda mencari orang yang mempunyai pengalaman mengendalikan bangunan berbilang keluarga.
Syarikat-syarikat penyelesaian ditempatkan oleh banyak nama - syarikat tajuk, syarikat escrow, atau agensi escrow. Di beberapa negeri, peguam digunakan untuk penutupan hartanah. Apapun kes dalam keadaan anda, pastikan mereka mempunyai pengalaman dengan ciri-ciri berbilang unit dan sentiasa mendapatkan insurans tajuk untuk melindungi anda.
Hari Bulan Anda Menutup Perkara
Kerana anda memperolehi harta sewa, sebahagian daripada sewa bulan semasa terakru kepada anda pada penyelesaian. Sekiranya anda tutup sejurus bulan pertama, majoriti sewa bulan akan dipindahkan kepada anda pada penutupan; yang boleh bermakna beratus-ratus dolar dipindahkan kepada anda hari yang anda ambil tajuk.
Pasti Mempunyai Deposit Keselamatan yang Dipindahkan kepada Anda pada Penutupan
Deposit keselamatan juga harus dipindahkan kepada anda pada penyelesaian. Walau bagaimanapun, tidak seperti sewa yang masuk ke dalam poket anda, deposit keselamatan hanya semata-mata untuk melindungi anda. Jangan membuat kesilapan menggunakan deposit keselamatan penyewa seolah-olah ia adalah wang anda. Deposit keselamatan secara teknikal adalah milik penyewa sehingga mereka mungkin dikehendaki untuk sewa atau kerosakan yang tidak dibayar.
Kebanyakan negeri memerlukan tuan-tuan tanah untuk menyimpan deposit keselamatan dalam akaun amanah berasingan dari semua kewangan mereka yang lain.Pastikan deposit keselamatan diberikan kepada anda pada penutupan (dan jumlahnya dinyatakan dengan jelas), dan segera masukkannya ke akaun berasingan dari dana peribadi anda atau akaun yang digunakan untuk harta tersebut.
Garisan bawah
Duplexes, triplexes, dan fourplexes boleh menjadi pelaburan baik untuk pelabur atau pembeli rumah kediaman. Belajar cara membeli dupleks atau pelaburan pelbagai unit memerlukan sesetengah harta intelek yang sedikit lebih terlibat daripada membeli rumah keluarga tunggal, tetapi tidak melebihi keupayaan pemula. Jika anda bersedia untuk menjadi lebih terlibat dalam pembelian dan pengurusan daripada dengan satu unit, pembelian berbilang keluarga kecil ini boleh membuat pelaburan yang baik.
Pembiayaan yang betul adalah salah satu faktor yang paling penting apabila membeli duplex, triplex, atau fourplex. Visio Lending adalah pemberi pinjaman negara yang menawarkan pinjaman sewa 30 tahun untuk bangunan pelbagai unit dengan kadar bermula serendah 4.8%. Anda boleh meminjam ke LTV dan membuat keputusan terlebih dahulu dalam beberapa minit.
Lawati Visio Lending
