Apa Pendapatan Operasi Bersih Adakah
Dalam pelaburan hartanah, pendapatan operasi bersih adalah jumlah pendapatan yang dikutip dari hartanah pelaburan selepas anda menolak perbelanjaan operasi dan kerugian kekosongan. Pelabur hartanah mengkaji pendapatan operasi bersih hartanah untuk menentukan sama ada harta itu merupakan pelaburan yang baik.
Mereka juga menganalisis NOI harta yang mereka miliki untuk membantu menentukan sama ada mereka perlu menaikkan sewa untuk meningkatkan aliran tunai mereka. Tidak seperti dengan kadar cap, tidak ada "baik" NOI. Sebaliknya, para pelabur boleh membandingkan NOI di antara hartanah dan menggunakan NOI semasa untuk melihat sama ada perbelanjaan mereka terlalu tinggi, sewa terlalu rendah, atau jika harta itu tidak boleh dibayar apabila mereka menambah bayaran gadai janji mereka.
Pendapatan operasi bersih biasanya dikira setiap tahun. Jadi, jika anda tahu apa pendapatan dan perbelanjaan bulanan anda, anda hanya berganda dengan dua belas untuk mendapatkan jumlah tahunan anda. Perlu diingat bahawa NOI harus digunakan sebagai tambahan kepada alat penilaian lain, seperti kadar cap, ROI, pendapatan sewa hartanah yang setanding, dan aliran tunai. Kami mengesyorkan menggunakan NOI dan salah satu alat lain untuk memahami dengan lebih baik kedudukan kewangan keseluruhan hartanah pelaburan.
Bagaimana Menghitung Pendapatan Operasi Bersih
Anda boleh mengira pendapatan operasi bersih (NOI) untuk pelaburan hartanah anda dengan menggunakan formula pendapatan operasi bersih yang diterima secara umum, yang merupakan pendapatan sewa berpotensi anda dan sebarang pendapatan berkaitan dengan harta tambahan yang ditolak oleh kerugian kekosongan dengan jumlah perbelanjaan operasi.
Perlu diingat bahawa formula pendapatan operasi bersih boleh berubah bergantung pada siapa yang menghitungnya.
Sebagai contoh, kebanyakan pelabur memisahkan potensi pendapatan sewa dan pendapatan lain, tetapi kadang-kadang anda akan melihatnya digabungkan. Walau apa pun, rumusan pendapatan operasi bersih yang diterima umum adalah pendapatan sewa berpotensi anda dan sebarang pendapatan yang berkaitan dengan harta tambahan yang ditolak oleh kerugian kekosongan dengan jumlah perbelanjaan operasi.
Menggunakan kalkulator NOI akan menjadikannya lebih mudah, jadi lihat kalkulator pendapatan operasi bersih kami.
Formula Pendapatan Operasi Bersih
Rumusan pendapatan operasi bersih:
NOI = Pendapatan Sewa + Pendapatan Lain - Kerugian Kekosongan - Jumlah Kos Operasi
Untuk mengetahui pendapatan operasi bersih harta, anda perlu mengetahui potensi pendapatan sewa dan pendapatan lain yang dihasilkannya. Anda juga perlu mengira kerugian kekosongan daripada unit kosong atau unit di mana penyewa tidak membayar sewa. Akhir sekali, anda perlu menambah semua perbelanjaan operasi anda. Sebaik sahaja anda mempunyai semua nombor tersebut, anda boleh mengira pendapatan operasi bersih hartanah pelaburan.
Untuk mencari pendapatan operasi bersih anda, anda biasanya perlu:
1. Potensi Pendapatan Sewa Harta Pelaburan
Pendapatan sewa berpotensi (PRI) adalah jumlah sewa yang digabungkan di bawah syarat-syarat setiap pajakan kediaman atau komersil individu, dengan anggapan bahawa harta itu 100% diduduki. Sekiranya harta itu tidak diduduki sepenuhnya, maka jumlah PRI adalah berdasarkan analisis pasaran sewa, mengikut pajakan dan terma sifat yang setanding.
2. Kerugian kekosongan pada Harta Pelaburan
Kerosakan kekosongan mewakili kehilangan pendapatan kerana penyewa mengosongkan harta benda dan / atau penyewa yang menunaikan bayaran pajakan mereka. Faktor kekosongan boleh dikira berdasarkan tempoh pajakan semasa. Angka yang didorong oleh pasaran menggunakan kekosongan harta setanding juga boleh digunakan untuk tujuan pengiraan NOI hartanah.
Untuk mengira kerugian kekosongan, lihat pada unit yang boleh disewa dan didarabkannya oleh itu walaupun beberapa bulan dari tahun itu kosong. Contohnya, jika unit sejenis yang lain menyewa $ 2,000 sebulan dan unit kosong kosong selama tiga bulan, anda akan melipatgandakan $ 2,000 oleh 3 dan mendapatkan $ 6,000, yang merupakan kekosongan jawatan tahunan untuk harta tersebut.
3. Pendapatan Lain pada Harta Pelaburan
Oleh kerana terdapat banyak cara yang berbeza harta boleh menghasilkan pendapatan, pelabur hartanah perlu memasukkan semua hasil yang mungkin dalam pengiraan mereka, sebagai tambahan kepada sewa bulanan. Pendapatan lain termasuk, tetapi tidak terhad kepada, hasil sewa sewa serta hasil daripada mesin layan diri, hasil daripada perkhidmatan dobi, pendapatan yang dijana dari yuran letak kereta, yuran papan tanda / papan tanda, dan caj perkhidmatan lain yang berkaitan.
4. Jumlah Perbelanjaan Mengurus Harta Pelaburan
Jumlah perbelanjaan operasi termasuk semua perbelanjaan yang perlu berkaitan dengan operasi dan pemeliharaan harta pelaburan. Untuk mendapatkan jumlah perbelanjaan operasi, anda hanya menambah semua perbelanjaan operasi seperti cukai harta, penyelenggaraan, dan yuran pengurusan.
Khususnya, perbelanjaan operasi biasanya termasuk:
- Cukai Harta: Ini dinilai oleh pihak berkuasa yang memerintah di kawasan itu harta itu terletak dan berbeza-beza berdasarkan lokasi, nilai harta, dan saiznya.
- Insurans Harta Sewaan: Ini membantu melindungi harta benda anda daripada kehilangan pendapatan, kerosakan, dan bahaya seperti kerosakan berkaitan cuaca. Dasar purata pada kos sewa $ 200,000 kos $ 1,473 hingga $ 1,596 setahun.
- Yuran Pengurusan Harta: Yuran ini dikenakan oleh pengurus hartanah atau syarikat pengurusan dan boleh berubah dari 8 peratus daripada sewa bulanan dikutip kasar untuk harta pelaburan kepada lebih 25 peratus daripada sewa kasar untuk harta sewa percutian.
- Penyelenggaraan dan Pembaikan: Ini termasuk perkara untuk mengekalkan harta benda seperti kawalan serangga perosak, lukisan, dan penjagaan rumput, serta apa-apa pembaikan yang perlu. Berharap untuk membayar kira-kira 1 peratus daripada nilai harta setahun pada perbelanjaan berkaitan penyelenggaraan.
- Pelbagai perbelanjaan: Ini termasuk perkara seperti yuran guaman, pemasaran dan perbelanjaan pengiklanan, dan apa pun yang diperlukan untuk mengendalikan harta benda yang tidak termasuk dalam kategori lain.
Perbelanjaan Tidak Termasuk di NOI
Adalah penting untuk diperhatikan bahawa perkhidmatan hutang, susut nilai, komisen pajakan, peningkatan penyewa, pembaikan untuk haus dan lusuh, cukai pendapatan, dan perbelanjaan faedah gadai janji tidak termasuk dalam pengiraan pendapatan operasi bersih. Ini kerana NOI unik kepada harta itu sendiri dan tidak termasuk perbelanjaan lain yang khusus kepada pelabur / peminjam.
Bila Menggunakan Pendapatan Operasi Bersih
Sebelum membeli, pelabur boleh menggunakan NOI untuk menilai nilai hartanah, membantu mereka membuat keputusan pelaburan yang lebih bijak. Selepas pembelian, NOI boleh digunakan sebagai ukuran aliran tunai operasi.
Peminjam yang membiayai hartanah pelaburan juga berminat untuk mengetahui pendapatan operasi bersih harta tersebut. Ini kerana NOI kadangkala digunakan sebagai salah satu faktor penentu dalam meluluskan pinjaman komersial untuk pelabur hartanah. Pemberi pinjaman akan melihat pendapatan operasi bersih hartanah dan kemudian menilai sama ada pemilik akan mempunyai aliran tunai yang mencukupi untuk membayar pembayaran gadai janji. Lender mengambil serius ini kerana mereka mahu memastikan peminjam mampu membayar balik pinjaman.
"NOI amat penting kepada para pemberi pinjaman komersil atas aset multifamily kerana risiko mereka dinilai berdasarkan NOI harta benda. Pada unit multifamily yang besar, peminjam seperti Fannie Mae menggunakan metrik NOI ketika menilai nilai awal harta alih bukannya menilai risiko dan sejarah kredit peminjam / pelabur. "- Veena Jetti, Rakan Pengasas, Enzo Multifamily
Pengiraan yang Melibatkan NOI
NOI digunakan dalam banyak pengiraan dan formula yang digunakan oleh pelabur hartanah. Ia digunakan oleh pelabur untuk menilai kemampuan pelaburan hartanah untuk menghasilkan wang tunai selepas perbelanjaan operasi dibayar.
Beberapa pengiraan yang bergantung kepada NOI termasuk:
- Kadar Cap: Menunjukkan kadar pulangan berpotensi hartanah; formula kadar cap adalah NOI / Nilai Hartanah x 100.
- ROI: Ini adalah penyataan yang dinyatakan sebagai peratusan yang anda terima atas harta pelaburan; formula ROI adalah Pulangan Tahunan / Jumlah pelaburan (dan pulangan tahunan juga dikenali sebagai NOI).
- Nisbah Liputan Hutang: Digunakan oleh pemberi pinjaman untuk melihat apakah pendapatan harta meliputi perbelanjaan operasi dan pembayaran hutang selepas mengira NOI.
- Pulangan Pulangan Mengenai Pelaburan: Jumlah wang tunai yang anda melabur dalam hartanah berbanding dengan jumlah wang tunai yang anda terima, dengan mengambil kira NOI.
Contoh-contoh Apabila Pendapatan Operasi Bersih Digunakan dalam Harta Tanah
Rumusan pendapatan operasi bersih digunakan oleh kedua-dua pelabur hartanah dan pemberi pinjaman. Mereka masing-masing mahu menilai kesepakatan dan melihat apakah itu masuk akal. Mari kita lihat dua contoh: satu di mana pelabur menggunakan NOI untuk menentukan sama ada mereka harus membeli harta dan satu contoh di mana pemberi pinjaman menggunakan formula NOI untuk menentukan sama ada mereka harus meminjamkan wang untuk pembelian hartanah pelaburan.
Perlu diingat bahawa formula pendapatan operasi bersih adalah: NOI = Potensi Pendapatan Sewa + Pendapatan Lain - Kerugian Kekosongan - Jumlah Perbelanjaan Operasi
NOI Contoh
Mari kita anggap Jane mahu membeli hartanah pelaburan. Dia tahu bahawa potensi pendapatan sewa adalah $ 40,000 setahun, pendapatan tambahan adalah $ 2,000, kerugian kekosongan adalah $ 5,000 dan perbelanjaan operasi adalah $ 8,000.
Pertama, tambah pendapatan sewa kasar dan pendapatan tambahan.
$40,000 + $2,000 = $42,000
Kemudian tolak kekosongan dan perbelanjaan operasi.
$42,000 – $13,000 = $29,000
Jadi NOI = $ 29,000
Jane kemudian boleh menggunakan nombor ini dan bandingkan dengan hartanah lain di kawasan itu, dan melihat jika harta itu berharga. Dia juga boleh mengetahui anggaran gadai janji bulanannya dan pastikan dia mampu membayarnya berdasarkan NOI. Jane boleh menggunakan NOI untuk mengetahui kadar cap harta tanah. Formula kadar topi adalah NOI dibahagikan dengan nilai harta, dan ini digunakan untuk membantu menilai kadar pulangan atas harta pelaburan.
Bagaimana Peminjam Menggunakan NOI dalam Pengunderaitan
Sekarang mari kita lihat bagaimana peminjam melihat pendapatan operasi bersih apabila membuat keputusan jika mereka akan membiayai pembelian hartanah pelaburan. Mari kita gunakan nombor yang sama dari contoh satu, jadi yang NOI = $ 29,000.
Pemberi pinjaman gadai janji akan menyesuaikan NOI ini berdasarkan nilai pasaran sewa yang sepatutnya di kawasan itu, dan akan memeriksa untuk memastikan kerugian kekosongan itu diambil kira. Mereka biasanya "bermain" dengan nombor untuk mendapatkan NOI yang paling konservatif. Mereka mahu meminimumkan risiko mereka, dan mahu menyumbang mana-mana sewa yang mungkin turun atau mana-mana unit yang mungkin menjadi kosong berdasarkan purata kadar kekosongan.
Pemberi pinjaman juga akan menggunakan formula pendapatan operasi bersih untuk mengira nisbah liputan perkhidmatan hutang. DSCR adalah NOI dibahagikan dengan pembayaran gadai janji tahunan. Ini membantu pemberi pinjaman menilai jika peminjam mampu membayar pinjaman. Pemberi pinjaman menggunakan nisbah ini apabila mengeluarkan pinjaman multifamily, komersial dan perniagaan.
Kebaikan dan Kerugian Menggunakan Pendapatan Operasi Bersih
Pengiraan pendapatan operasi bersih harta merupakan cara penting untuk menentukan nilainya serta menilai keuntungannya. Namun, penggunaan NOI dalam membuat keputusan tentang pelaburan hartanah mempunyai kelebihan dan kelemahannya. Mari kita perhatikan kebaikan dan keburukan NOI di bawah ini.
Kelebihan Menggunakan NOI
Kelebihan menggunakan NOI termasuk:
- NOI menentukan nilai awal hartanah pelaburan, membantu pelabur hartanah mengenal pasti sama ada ia akan membuat pelaburan yang baik.
- Penggunaan NOI memberikan gambaran keseluruhan hasil operasi harta tanah yang sedang berjalan.
- NOI juga membantu peminjam dan pemiutang menentukan sama ada harta menghasilkan aliran tunai yang mencukupi untuk menampung sebarang perkhidmatan hutang berpotensi.
Kekurangan Menggunakan NOI
Kelemahan menggunakan NOI termasuk:
- Analisis NOI boleh dimanipulasi kerana pemilik hartanah boleh memilih untuk mempercepat atau menangguhkan perbelanjaan tertentu.
- NOI dari harta tidak selalu malar-ia boleh berubah bergantung pada bagaimana harta itu diuruskan.
- Oleh kerana perbelanjaan lain tidak dipertimbangkan dalam NOI (mis., Perbelanjaan faedah, perkhidmatan hutang, cukai pendapatan, perbelanjaan modal), aliran tunai sebenar yang boleh dihasilkan oleh harta benda mungkin berbeza selepas semua perbelanjaan lain dibayar.
- Jika sewa yang dijangka digunakan untuk mengira NOI, ia boleh membuang formula pendapatan operasi bersih jika sewa ini berbeza dari sewa pasaran.
Bagaimana Meningkatkan Pendapatan Operasi Bersih
Harta yang mempunyai pendapatan operasi bersih yang tinggi biasanya merupakan perkara yang baik. NOI positif bermakna pendapatan operasi hartanah lebih tinggi daripada perbelanjaan operasi. NOI negatif menunjukkan bahawa perbelanjaan operasi harta sewa melebihi pendapatannya. Untuk membantu memikirkannya, terdapat kaedah yang berbeza untuk memperbaiki NOI pelaburan hartanah.
Berikut adalah tiga cara untuk meningkatkan pendapatan operasi bersih hartanah pelaburan:
1. Tingkatkan Pendapatan Sewa
Sumber pendapatan utama dari harta pelaburan adalah pendapatan sewa. Salah satu cara untuk meningkatkan pendapatan sewa anda adalah memastikan anda mempunyai kadar penghunian yang tinggi sebanyak 90 peratus atau lebih. Kaedah lain ialah mengkaji semula kadar sewa anda untuk memastikan bahawa harga sewa betul mengikut pemampatnya dan demografi penyewa sasarannya.
Sekiranya anda tidak pasti jika sewa anda terlalu tinggi atau terlalu rendah, periksa panduan kami mengenai apa yang akan dikenakan untuk sewa pada 2018. Ini akan membantu anda menentukan bagaimana untuk menetapkan harga sewa yang adil yang menarik penyewa dan memberi anda aliran tunai positif .
2. Cari Sumber Pendapatan Tambahan
Selain pendapatan sewa, banyak pelabur hartanah mengambil kesempatan daripada aliran pendapatan tambahan daripada hartanah pelaburan mereka.Beberapa sumber pendapatan popular untuk hartanah sewa termasuk tempat letak kereta, kemudahan dobi yang dikendalikan dengan duit syiling dan mesin layan diri. Anda juga boleh mempertimbangkan menyewakan ruang tambahan kepada penyewa untuk penyimpanan. Sekiranya anda memiliki sebuah bangunan pangsapuri bertingkat, anda boleh menyewakan ruang kepada sebuah syarikat papan iklan.
Beberapa cara kreatif lain untuk mendapatkan pendapatan tambahan pada hartanah pelaburan termasuk:
- Mengambil bayaran bulanan tambahan untuk perkhidmatan pembersihan
- Caj sewa haiwan kesayangan bulanan
- Sewa peminat dan tingkap unit A / C kepada penyewa semasa bulan-bulan yang lebih panas
- Masukkan peralatan yang lebih tinggi dalam unit untuk bayaran bulanan tambahan
- Tingkatkan dapur dan bilik mandi untuk pendapatan sewa tambahan
3. Kurangkan Perbelanjaan Operasi
Perbelanjaan operasi hartanah mempunyai kesan besar ke atas pendapatan operasi bersihnya. Oleh itu, adalah idea yang baik untuk mengurangkan atau mengurangkan kos operasi apabila anda boleh. Contohnya, anda boleh mengurangkan kos ke atas utiliti dengan memastikan lampu yang tidak digunakan dimatikan atau berada di pemasa pratetap supaya ia hanya berlaku apabila ia menjadi gelap. Atau anda boleh lulus perbelanjaan jaga rumah melalui penyewa sebagai bayaran penyelenggaraan dan bukannya menyerapnya sebagai kemudahan.
Cara tambahan untuk meminimumkan perbelanjaan operasi termasuklah menggunakan mentol lampu tenaga rendah, seperti LED. Ini lebih mahal daripada lampu mentol biasa di depan, tetapi menjimatkan wang ke atas perbelanjaan elektrik dalam jangka panjang. Sekiranya anda membayar bil-bil air ke atas sesuatu harta, anda boleh menampungnya dengan jumlah tertentu dan jika penyewa melepaskannya, maka tanggungjawabnya.
Untuk petua dan cadangan tuan tanah yang lebih berguna, periksa artikel kami mengenai petua pemilik dari kebaikan.
Pendapatan Operasi Bersih Soalan Lazim (Soalan Lazim)
Di bawah ini terdapat beberapa soalan yang paling kerap ditanya mengenai NOI (pendapatan operasi bersih) yang berkaitan dengan pelaburan hartanah. Sekiranya anda mempunyai sebarang soalan yang tidak dijawab atau jika anda ingin memberi ulasan mengenai subjek pendapatan operasi bersih, sila lawati forum kami.
Adakah Bahagian Pembayaran Gadai Janji Saya NOI?
Pembayaran gadai janji atau apa-apa jenis kos pembiayaan tidak termasuk dalam formula operasi bersih. Pendapatan kendalian bersih mengambil kira semua pendapatan sewa dan kemudian tolak kekosongan dan semua perbelanjaan operasi. Bayaran gadai janji tidak dianggap sebagai perbelanjaan operasi. Sebaliknya, perbelanjaan operasi termasuk perkara seperti cukai, insurans harta sewa dan yuran pengurusan harta.
Adakah Yuran Pengurusan Harta Sebahagian daripada Formula Pendapatan Operasi Bersih?
Yuran pengurusan harta dianggap sebagai perbelanjaan operasi, jadi ia adalah sebahagian daripada formula pendapatan operasi bersih. Anda akan menolak semua perbelanjaan operasi, termasuk yuran pengurusan harta, dari pendapatan sewa kasar untuk mengira pendapatan operasi bersih bagi pelaburan hartanah.
Bagaimana saya Menghitung NOI?
Terdapat beberapa cara untuk menilai NOI, tetapi yang paling sederhana adalah menambah semua pendapatan anda di harta tanah, termasuk pendapatan sewa, tempat letak kereta, dobi, dan lain-lain, dan kemudian tolak kekosongan anda dan perbelanjaan operasi anda. Anda juga boleh menggunakan kalkulator pendapatan operasi bersih dan memasukkan perkara seperti pendapatan sewa kasar dan perbelanjaan operasi, dan kalkulator akan menggunakan input tersebut untuk menjana pendapatan operasi bersih anda.
Adakah Pendapatan Operasi Bersih Hanya Digunakan Dalam Harta Tanah?
Pendapatan operasi bersih digunakan dalam pelaburan hartanah, tetapi ia juga digunakan dalam banyak industri lain. NOI adalah satu kaedah yang boleh mengukur keuntungan perniagaan, yang biasanya dilaporkan pada penyata pendapatan. Rumusan pendapatan operasi bersih berbeza di luar harta tanah, tetapi biasanya jumlah pendapatan operasi dikurangkan jumlah perbelanjaan operasi.
Pokoknya
Pendapatan operasi bersih adalah penting dalam menilai dan menilai hartanah pelaburan. Ia membantu pelabur hartanah dan pemberi pinjaman memutuskan sama ada harta itu bernilai melabur, dan memberikan wawasan yang baik terhadap keupayaan harta untuk menjana aliran tunai serta nilai keseluruhannya. Rumusan pendapatan operasi bersih adalah pendapatan sewa berpotensi untuk mengurangkan kekosongan serta pendapatan lain tolak perbelanjaan operasi. Jika anda ingin mengira NOI anda dengan mudah, gunakan kalkulator NOI percuma kami.
