Kadar kekosongan hartanah adalah peratusan semua unit dalam satu harta sewa yang tidak didiami pada masa tertentu. Kadar kekosongan dikira dengan mendarabkan bilangan unit kosong sebanyak 100 dan kemudian membahagikannya dengan jumlah unit dalam bangunan. Kadar kekosongan purata A.S. adalah 7 peratus.
Apa Kadar Kekosongan Adakah dalam Harta Tanah
Kadar kekosongan hartanah digunakan sebagai petunjuk untuk melihat bagaimana harta itu berfungsi secara keseluruhan apabila dibandingkan dengan kadar kekosongan purata di kawasan tersebut. Kadar sewa kekosongan juga digunakan pada skala yang lebih luas untuk menunjukkan keadaan pasaran di kawasan tertentu.
Biasanya, kadar kekosongan yang tinggi dianggap sebagai negatif dan mungkin menunjukkan kehilangan pekerjaan dan kemerosotan ekonomi di kawasan, dan sebaliknya adalah benar juga. Kadar kekosongan yang tinggi juga boleh menjadi petunjuk bahawa harta itu sudah ketinggalan zaman, memerlukan pembaikan atau berada di lokasi yang tidak diingini.
Kadar kekosongan yang rendah biasanya dianggap sebagai positif dan penunjuk bahawa orang ingin hidup di bangunan itu atau kawasan tertentu. Apa yang dianggap sebagai kadar kekosongan yang rendah berubah mengikut jenis kawasan dan harta, tetapi biasanya kadar kekosongan di bawah 4 peratus adalah rendah, dan kadar kekosongan lebih dari 7 peratus adalah tinggi.
Kadar kekosongan mewakili unit yang kosong dan sedia untuk disewa. Ini boleh merangkumi gabungan unit yang baru saja dikosongkan oleh penyewa, unit yang telah diperbaiki atau dikemas kini dan siap bergerak, dan unit dan memerlukan pembaikan dan belum siap.
Kadar kekosongan juga mewakili unit yang penyewa hanya berpindah dan unit yang memerlukan pembaikan dan masih belum disewa. Walau bagaimanapun, sesetengah pelabur tidak mengira unit yang akan mengambil masa lebih daripada sebulan untuk membaiki kerana ia mencatat kadar kekosongan. Kadar kekosongan itu adalah parameter yang menunjukkan bilangan unit yang tersedia pada bila-bila masa, yang bertentangan dengan kadar penghunian.
Kadang-kadang, pelabur tidak tahu cara menetapkan harga sewa untuk harta dan terlalu tinggi sehingga unit tetap kosong lagi. Sebaliknya sering diabaikan, tetapi juga benar. Sekiranya kadar kekosongan sentiasa sifar, biasanya sewa terlalu rendah dan perlu dibangkitkan untuk meningkatkan aliran tunai. Pada masa yang lain, kawasan ini adalah untuk menyalahkan dan mempunyai kadar jenayah yang tinggi, penarafan sekolah rendah, atau kadar pengangguran tinggi, yang semuanya dapat menggerakkan kadar kekosongan.
Bila Menggunakan Kadar Kekosongan Sewa dalam Pelaburan Harta Tanah
Pelabur menggunakan kadar kekosongan sebagai alat untuk membandingkan dengan hartanah lain dalam kelas yang sama. Walaupun anda boleh menggunakan kadar kekosongan sewa untuk harta keluarga tunggal, ia tidak sepunya menggunakannya untuk hartanah pelbagai dan hartanah komersil.
Sebagai contoh, pelabur boleh menganalisis dua bangunan apartmen dan satu mempunyai kadar kekosongan 9 peratus dan yang lain mempunyai kadar kekosongan sebanyak 13 peratus. Segala perkara lain yang sama, dia boleh memilih untuk membeli harta itu dengan kadar kekosongan yang lebih rendah kerana ia biasanya bermakna kurang masa mencari penyewa dan lebih banyak aliran tunai datang dengan segera.
Biasanya anda harus menggunakan kadar kekosongan untuk jenis hartanah berikut:
- Bangunan apartmen
- Dupleks, Triplex atau Quadruplex
- Hartanah Sewa Percutian
- Harta Sewa Pendek
- Harta Tanah Komersial
Kadar kekosongan hendaklah digunakan setiap harta, dan ia boleh membantu pelabur membuat keputusan jika mereka ingin membeli harta, menyimpan harta benda, dan jika sewa terlalu tinggi atau terlalu rendah. Mereka juga boleh membandingkan harta mereka dengan hartanah lain yang serupa di kawasan itu untuk melihat bagaimana mereka melakukan.
"Kadar kekosongan adalah penting apabila cuba menganalisis potensi hartanah pelaburan. Jika anda ingin membeli sebuah bangunan apartmen, contohnya, anda boleh menggunakan kadar kekosongan untuk menganggarkan berapa unit yang anda harapkan kosongkan pada suatu masa yang tertentu. Ini akan memberikan anda anggaran yang lebih tepat mengenai potensi Pendapatan Operasi Bersih (NOI). "
- Cornelius Charles, Pemilik bersama, Penyelesaian Harta Rumah Mimpi
Kadar kekosongan amat berguna untuk pelabur baru yang tidak pasti jika mereka perlu membeli harta dan apa yang mereka perlu bayar untuknya. Dengan mengetahui kadar kekosongan sifat-sifat setanding, mereka dapat melihat betapa prestasi harta subjek itu, dan seterusnya memutuskan apakah ia adalah masalah yang baik.
"Pelabur baru harus memberi perhatian terutamanya kepada kadar kekosongan apabila membeli hartanah sewa. Sekiranya nombor tidak berfungsi di mana pendapatan sewa anda membiayai kekosongan, pembaikan, peningkatan, dan pengurusan hartanah, teruskan ke arah seterusnya. " - Shawn Breyer, Pemilik, Pembeli Rumah Breyer
Kadar kekosongan biasanya digunakan untuk membantu mengira metrik harta sewa yang lain, termasuk:
- Pendapatan Operasi Bersih (NOI): Ini adalah pendapatan sewa berpotensi anda dan apa-apa pendapatan tambahan berkaitan dengan harta yang ditolak kerugian kekosongan dengan jumlah perbelanjaan operasi.
- Kadar Cap: Ini adalah pendapatan operasi bersih dibahagikan dengan nilai harta semasa; anda menggunakan kadar kekosongan untuk membantu menentukan NOI.
- Aliran tunai: Jumlah keuntungan harta yang dibuat selepas perbelanjaannya; untuk mengetahui aliran tunai, anda menggunakan NOI, yang menggabungkan kadar kekosongan.
- Pulangan Pelaburan (ROI): Ini adalah pulangan tahunan dibahagikan dengan jumlah pelaburan; faktor kadar kekosongan ke dalam NOI, yang digunakan untuk mengira pulangan tahunan.
- Kadar penghunian: Ini bertentangan dengan kadar kekosongan, dan apabila ditambah bersama, kedua-duanya harus sama dengan 100. Untuk mengira kadar penghunian, anda membahagikan bilangan unit yang diduduki ke dalam jumlah unit yang tersedia dan kemudian anda mengalikan nombor itu dengan 100.
- Analisis Pasaran Sewa: Ini membantu para pelabur menilai potensi sewa kawasan dengan menganalisis kadar kekosongan purata, harga satu kaki persegi daripada sifat setanding, dan menyesuaikan harga sewa untuk kemudahan yang tersedia.
Formula Kadar Kekosongan
Anda boleh menentukan kadar kekosongan yang tepat dengan menggunakan formula di bawah:
Formula Kadar Kekosongan = # Unit Kosong x 100 / Jumlah # Unit
Mari kita lihat contoh cara mengira kadar kekosongan menggunakan formula kadar kekosongan:
Mari kita anggap bahawa kita mempunyai sebuah bangunan apartmen dengan 80 unit total, dan 12 unit tidak diduduki. Kemudian, kita anggap bahawa kadar kekosongan purata untuk bangunan pangsapuri di kawasan itu adalah 5 peratus. Mari lihat bagaimana bangunan apartmen ini membandingkan.
Pertama, kita melipatgandakan jumlah unit kosong sebanyak 100:
12 x 100 = 1,200
Selanjutnya kita membahagikan nombor itu dengan jumlah unit dalam bangunan:
1,200 / 80 = Kadar kekosongan 15%
Kadar kekosongan 15 peratus ini adalah tiga kali lebih tinggi daripada kadar kekosongan purata untuk bangunan pangsapuri di kawasan itu, sehingga menunjukkan kepada kami bahawa bangunan itu tidak berfungsi dengan baik. Langkah seterusnya adalah untuk mengetahui mengapa kadar kekosongan begitu tinggi. Ia mungkin kerana pangsapuri terlalu mahal, ketinggalan zaman, memerlukan pembaikan, atau bangunan tidak menarik dan tidak mempunyai kemudahan.
Seperti yang anda dapat lihat dari contoh ini, penting untuk mengetahui cara mengira kadar kekosongan supaya anda juga boleh menggunakannya sebagai metrik untuk menganalisis harta. Ia boleh menunjukkan bagaimana harta itu berfungsi pada masa ini, dan anda boleh melihat kadar kekosongan masa lalu untuk melihat bagaimana harta itu dilakukan sebelum ini. Kemudian anda boleh melihat jika kadar kekosongan meningkat, ketahui kenapa, dan tentukan sama ada harta benda itu bagus.
Purata Kadar Kekosongan
Kadar kekosongan purata bagi hartanah sewa adalah 7 peratus pada 2018. Ini adalah sama dengan kadar kekosongan purata bagi tahun 2017. Kadar kekosongan yang baik adalah biasanya 2 peratus hingga 4 peratus di kawasan metropolitan, dan biasanya lebih tinggi di kawasan yang lebih pedalaman. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa kadar kekosongan berbeza-beza di antara jenis hartanah dan bahagian-bahagian yang berlainan di negara ini, dan mereka juga berbeza-beza di kawasan bandar yang berlainan. Anda biasanya boleh mencari kadar kekosongan di kawasan anda dengan menggunakan tarikh banci seperti yang dilihat di sini.
Sebagai contoh, pada suku pertama 2018, kadar kekosongan untuk hartanah di Alabama adalah 13.1 peratus, yang hampir dua kali ganda daripada purata kebangsaan. Sebaliknya, kadar kekosongan di California adalah 4.5 peratus, yang jauh lebih rendah daripada kadar kekosongan purata kebangsaan. Secara amnya, ini bermakna lebih banyak orang menyewa hartanah di California daripada Alabama. Faktor lain yang mempengaruhi kadar kekosongan sewa purata adalah pekerjaan di kawasan, kemudahan, tarikan, kos sara hidup, iklim, dan lain-lain.
Kadar Kekosongan Purata bagi setiap Negeri 2018
Kadar kekosongan khas bagi jenis hartanah berikut adalah:
Harta Multifamili: Biasanya dua hingga lima + unit, 5.5 peratus
Bangunan apartmen: Biasanya lima + unit, 4.7 peratus
Harta Keluarga Tunggal: Sebuah hartanah dengan satu unit yang bukan kondo, 5 peratus
Harta Sewa Percutian: Suatu harta yang digunakan oleh pemilik dan menyewa apabila tidak digunakan, 45 peratus
Harta Sewa Pendek: Hartanah yang disewa secara jangka pendek melalui syarikat seperti Airbnb, 30 peratus
Bangunan komersial: Harta yang digunakan untuk tujuan perniagaan, 18 peratus
Beberapa cara kreatif untuk mengisi kekosongan jawatan komersil anda termasuk membenarkan sewa dan sewa jangka pendek yang menjana publisiti, yang boleh menyebabkan lebih banyak sewa, sekali gus mengurangkan kadar kekosongan anda pada masa hadapan.
"Penyewaan jangka pendek menambah nilai ke lokasi dan tidak boleh diabaikan. Ia membantu keyakinan pengguna dan memastikan idea ruang yang diingini. Apa cara yang lebih baik untuk mengiklankan penyenaraian daripada mempunyai filem Netflix atau kedai pop terkini Kylie Jenner di ruang komersil kosong anda? "
- Jae Davis, Ketua Pegawai Eksekutif & Pengasas, Uscout
Perlu diingat bahawa apabila anda membandingkan kadar kekosongan, anda ingin membandingkan epal dengan epal, jadi anda membandingkan sifat-sifat dalam kelas yang sama, seperti sifat multifamily dengan bangunan lain yang pelbagai. Ini memberi anda bacaan purata kekosongan purata yang lebih tepat kerana seperti yang anda lihat dari data di atas, kadar kekosongan sewa berbeza-beza di antara jenis hartanah yang berlainan.
Petua tentang Cara Menurunkan Kadar Kekosongan
Biasanya, semakin rendah kadar kekosongan anda, semakin baik harta anda melakukan, jadi anda ingin menurunkan kadar kekosongan anda jika mungkin. Mari kita pergi beberapa petua tentang bagaimana untuk mengurangkan kadar kekosongan anda.
"Anda boleh menurunkan kadar kekosongan anda dengan lebih cekap memindahkan unit dan mempunyai unit yang dikehendaki dan dikemas kini dalam keadaan bergerak siap sedia. Ini biasanya akan menjadikan unit sewa lebih laju, sekali gus mengurangkan kadar kekosongan anda. "
- Domenick Tiziano, Blogger, Sewa Accidental
Beberapa petua lain mengenai cara mengurangkan kadar kekosongan termasuk:
- Buat Pembaikan yang Tepat: Jadi penyewa ingin tinggal dan merujuk penyewa lain untuk masuk
- Penyewa Skrin dengan betul: Ini akan mengakibatkan perolehan kurang dan kurang peluang untuk tidak membayar sewa
- Cakap Rayuan: Buatlah hartanah yang menarik sehingga ia gambar dengan baik dan menarik penyewa
- Kemudahan Tawaran: Jika boleh, menawarkan kemudahan di tapak seperti tempat letak kereta dan dobi, yang akan membantu menarik lebih banyak penyewa dan berpotensi meningkatkan harga sewa
- Iklan Harta Anda: Penyewa yang berpotensi tidak akan tahu tentang kekosongan melainkan mereka melihat tanda-tanda, iklan dalam talian, dll.
Kadar Sewa Kerjaya Soalan Lazim (FAQ)
Di bawah ini, kami akan menjawab beberapa soalan paling kerap ditanya mengenai kadar kekosongan sewa dan bagaimana untuk mengira kadar kekosongan. Sekiranya anda mempunyai soalan tambahan tentang cara mengira kadar kekosongan atau ingin memberi komen mengenai kadar kekosongan sewa, lawati forum kami.
Apakah Kadar Kekosongan yang Baik?
Kadar kekosongan yang baik berbeza-beza bergantung kepada pelbagai faktor, termasuk jenis harta dan lokasinya. Biasanya, sifat komersil mempunyai kadar kekosongan yang lebih tinggi daripada hartanah kediaman kerana mereka mengambil masa lebih lama untuk menyewa, mempunyai sewa yang lebih tinggi, dan memerlukan pembina untuk spesifikasi perniagaan yang berbeza. Walau bagaimanapun, kadar kekosongan purata negara adalah 7 peratus, jadi apa-apa kurang daripada 7 peratus dianggap lebih baik daripada purata. Kebanyakan pelabur di kawasan metropolitan mencari kadar kekosongan 2 peratus hingga 4 peratus, yang dianggap baik.
Apakah Kadar Penghunian Harta Tanah?
Kadar penghunian adalah bertentangan dengan kadar kekosongan. Anda mengira kadar penghunian dengan membahagikan bilangan unit yang diduduki ke dalam jumlah unit yang tersedia dan kemudian anda mengalikan nombor itu dengan 100. Kadar penghunian, seperti kadar kekosongan, boleh menjadi penunjuk seberapa baik harta anda lakukan. Semakin tinggi kadar penghunian, semakin baik. Biasanya, tingkat penghunian purata 93 peratus atau lebih tinggi.
Bagaimana Menghitung Kadar Kekosongan jika Anda Tahu Kadar Penghunian?
Kadar penghunian ditambah kadar kekosongan sepatutnya sama 100. Jika anda tahu kadar penghunian, tolakkannya dari 100 untuk mengira kadar kekosongan. Sebagai contoh, jika kadar penghunian adalah 92 peratus, tolak 92 daripada 100 dan dapatkan 8, iaitu kadar kekosongan. Anda kini tahu bahawa 8 peratus unit anda kosong.
Bagaimanakah Kadar Kekosongan Negatif Mempengaruhi Anda jika Anda Menuju Di Atas Purata Kebangsaan?
Biasanya, anda mahukan kadar kekosongan anda serendah mungkin. Jika anda melebihi kadar kekosongan purata, harta anda mungkin menghadapi masalah. Anda boleh mengecaj terlalu banyak untuk sebuah apartmen supaya unit kosong, harta itu mungkin memerlukan pembaikan, atau anda mungkin perlu meningkatkan usaha pemasaran anda.
Kadar kekosongan tinggi boleh memberi kesan negatif kepada kedua-dua aliran tunai anda dan pulangan pelaburan (ROI). Sekiranya kadar kekosongan sewa anda terlalu tinggi, anda mungkin aliran tunai negatif atau mungkin masuk ke dalam perampasan jika anda tidak mampu untuk membayar pembayaran gadai janji.
Pokoknya
Kadar kekosongan dalam hartanah adalah peratusan semua unit dalam harta sewa yang kosong pada masa tertentu. Anda mengira kadar kekosongan dengan mengambil bilangan unit kosong, mendarabkan sebanyak 100, dan membahagikan dengan jumlah unit dalam bangunan. Kadar kekosongan purata A.S. adalah 7 peratus. Kadar kekosongan adalah bertentangan dengan kadar penghunian.
