Sebuah lien adalah hutang yang belum dibayar yang melekat pada harta yang merumitkan penjualan harta itu sehingga ia diselesaikan. Walaupun hak gadai janji adalah sukarela dan diharapkan, jenis lien lain boleh membuat anda tidak mempunyai tajuk yang bersih untuk harta anda. Lien mekanik, lien cukai, dan lien penghakiman adalah sukarela dan mesti diselesaikan sebelum jualan.
Jenis Liens dan Bagaimana Mereka Berfungsi
Terdapat empat jenis utama lien sukarela dan sukarela yang sering dilihat dalam harta tanah: hak gadai janji, liabiliti mekanik, lien cukai, dan liabiliti penghakiman. Bahagian ini akan menggambarkan setiap lien ini, sama ada secara sukarela atau sukarela, dan bagaimana ia berfungsi.
Terdapat empat jenis lien yang lazim di rumah atau harta benda.
1. Pembiayaan Gadai Janji
Tanggungan gadai janji adalah bentuk jaminan undang-undang untuk menjamin pembayaran hutang menggunakan harta sebagai cagaran. Sebuah lien atau, di beberapa negeri, surat ikatan amanah, melindungi pemberi pinjaman dan memberi hak kepada harta benda anda jika anda tidak membayar seperti yang dijanjikan. Pembeli dibebaskan apabila pinjaman dibayar sepenuhnya.
Beberapa maklumat penting lain untuk mengetahui mengenai hak gadai janji termasuk:
- Anda membayar, anda tinggal: Selagi anda membayar seperti yang dijanjikan pemberi pinjaman tidak akan melaksanakan hak mereka untuk mengambil pemilikan harta benda anda
- Mereka mengambil keutamaan: Kewajiban gadai janji biasanya mengambil keutamaan terhadap jenis lien lain yang akan kita bahas, kecuali lien pajak
- Mereka adalah perkara biasa: Adalah perkara biasa di Amerika bagi orang ramai untuk mengambil hutang yang besar apabila membeli rumah, lien membolehkan pemilik rumah yang berpotensi sebagai cara untuk membiayai pembelian
- Dibayar pada jualan harta: Apabila anda menjual harta anda, anda perlu dibayar untuk memindahkan akta itu kepada pemilik baru
- Mereka adalah liabiliti sukarela: Apabila anda bersetuju untuk meminjam dana dari pemberi pinjaman hipotek anda secara sukarela bersetuju untuk menggunakan rumah anda sebagai cagaran jika tidak membayar
- Terdapat manfaat pengguna untuk jenis lien ini: Sebuah gadai janji gadai janji membolehkan anda meminjam sejumlah besar wang. Dalam pembelian, lien membolehkan anda membeli rumah sebelum anda menyimpan wang tunai yang cukup
Penyitaan berlaku apabila peminjam tidak membayar seperti yang dijanjikan dan pemberi pinjaman menjalankan hak mereka untuk mengambil harta itu. Sebuah lien gadai janji memberikan peminjam hak untuk merampas tetapi ini mahal dan penyelesaian jalan terakhir. Pemberi pinjaman akan mengenakan yuran lewat untuk pembayaran yang tidak dijawab dan menghantar amaran bertulis untuk menggalakkan pembayaran sebelum penyitaan.
2. Mekanik Lien
Apabila kontraktor memasuki perjanjian dengan pemilik rumah untuk melaksanakan perkhidmatan dan memperbaiki harta, pemilik rumah bersetuju untuk membayar perkhidmatan ini dan kerja itu dimulakan dan / atau selesai. Liens mekanikal adalah bentuk yang paling biasa dari lien sukarela yang diletakkan pada hartanah hartanah.
Secara teknikal, lien mekanik boleh diletakkan pada harta bagi sebarang jumlah dolar. Walau bagaimanapun, terdapat kos yang berkaitan dengan pemfailan lien, jadi ia lebih biasa dengan kerugian yang lebih besar. Setiap negeri mempunyai dasar tersendiri bagi lien yang dikendalikan. Dalam semua kes, mereka mesti dikeluarkan atau berpuas hati sebelum pemindahan surat ikatan.
Sebagai contoh, kontraktor HVAC memasang pengendali udara baru untuk harta benda tetap anda, setelah selesai, mereka cuba mengumpulkan baki yang terhutang, dan anda memutuskan untuk tidak membayar. Mereka, pada gilirannya, boleh memfailkan lien terhadap harta anda untuk amaun hutang yang memerlukan hutang mereka dibayar sebelum sebarang pemindahan ikatan.
Mengisi lien mekanik yang berjaya menunjukkan bahawa:
- Proses tertentu telah diikuti: Undang-undang lien mekanik berbeza-beza mengikut keadaan, jadi katakan kontraktor telah mengikuti proses perundangan yang diperlukan oleh negara anda untuk memfailkan lien
- Akan ada awan pada tajuk: Sekiranya lien disahkan, kontraktor kini mempunyai awan pada tajuk
- Hutang dilampirkan kepada harta tanah sehingga resolusi: Lien mekanik menandakan hutang kontraktor yang tidak dibayar dilampirkan dengannya yang memindahkan dengan harta itu; sangat tidak mungkin sesiapa yang ingin membeli harta dengan lien yang dilampirkan kerana mereka tidak akan memegang gelaran yang jelas
Cara terbaik untuk mengelakkan lien adalah membayar seperti yang telah dipersetujui. Jika anda bekerja dengan beberapa subkontraktor, mengupah kontraktor am mungkin idea yang baik. Pastikan menyimpan catatan dan pembayaran sekiranya diperlukan di mahkamah. Perlu diingat bahawa setiap negeri mempunyai undang-undang dan undang-undang pengecualian mekaniknya sendiri.
3. Pengecualian Cukai
Sekiranya pemilik rumah tidak membayar cukai persekutuan, negeri atau tempatan mereka, satu lien cukai boleh dikenakan terhadap harta mereka. Pencen cukai diletakkan di atas harta untuk pengabaian cukai harta tertentu, tetapi juga boleh ditempatkan untuk perkara seperti cukai pendapatan yang tidak dibayar.
Walaupun lien cukai tidak bermakna penyitaan segera hartanah, lien sukarela ini mengambil keutamaan ke atas liens lain dan akan tetap berlaku sehingga hutang dibayar. Jenis lien ini biasanya mempunyai proses yang, tanpa bayaran, akan meningkat sehingga harta tersebut dijual untuk memenuhi hutang yang dikenakan.
Proses mempunyai lien cukai didokumenkan dengan baik dan termasuk:
- Notis terdahulu kepada pemilik rumah: Sebelum suatu lien cukai difailkan, pemilik rumah akan dihantar satu rang undang-undang cukai menuntut pembayaran dan diberitahu tentang akibat-akibat tidak membayar jumlah
- Notis kepada pemiutang lain: Sekiranya pemilik rumah tidak membayar bil mengikut tempoh masa yang diberikan, satu lien kemudian difailkan yang akan membuat pemiutang lain, seperti syarikat gadai janji, menyedari bahawa kerajaan telah mendakwa rumah tertentu ini
- Kesan kredit: Notis lien cukai dihantar kepada pemberi pinjaman gadai janji dan agensi pelaporan kredit yang membuat pinjaman masa depan sukar dan boleh memaksa pemberi pinjaman gadai janji untuk dicuri
- Mesti dibayar pada masa jualan: Pencen cukai mesti dibayar sebelum anda boleh menjual harta anda; sebuah syarikat tajuk atau peguam hartanah boleh membantu dengan ini
Sekiranya tidak ada ketetapan antara pemilik rumah dan agensi cukai tempatan atau persekutuan, rumah itu akan dijual untuk dijual oleh entiti yang dikenakan cukai yang disebut "jualan cukai." Pada masa itu, harta benda, nama pemilik rumah dan cukai yang kena dibayar sering diterbitkan dalam bidang kuasa tempatan di mana proses jualan boleh diteruskan.
4. Pengadilan Liens
Sebuah lien penghakiman boleh diletakkan pada harta apabila pemilik rumah disaman, kalah, dan tidak boleh membayar. Kewajiban penghakiman meliputi pelbagai keadaan termasuk dukungan anak dan tindakan undang-undang kecelakaan auto. Pencen penghakiman boleh difailkan terhadap hartanah atau harta peribadi seperti kenderaan atau perabot untuk memenuhi hutang.
Biasanya, tanggungan penghakiman adalah usaha terakhir untuk cuba menangkap hutang kewangan. Sebagai contoh, dalam sokongan kanak-kanak, anda sering diberi peluang untuk menebus kenikmatan anda. Walau bagaimanapun, jika anda berhutang wang, tidak membayarnya, dan peraturan pengadilan yang memihak kepada orang yang berhutang, mereka kemudian boleh memfailkan hukuman penghakiman untuk mendapatkan wang ini.
Penilai penghakiman juga boleh membawa masalah ini:
- Garnishment gaji: Upah sering dihiasi untuk pembayaran hutang sebelum pertimbangan penghakiman kerana penghakiman tidak memegang jawatan pertama lien seperti cukai atau gadai janji
- Komplikasi jualan: Pindahan tajuk yang jelas ke penjual baru tidak boleh berlaku sehingga lien berpuas hati
- Mereka mengikuti anda: Walaupun orang itu tidak memiliki harta pada masa ini, penghakiman boleh mengikutinya kepada aset masa hadapan
Sebagai contoh, jika Peter enggan membayar sokongan anak dan mempunyai penghakiman sebesar $ 40,000 namun tidak mempunyai aset, penalti penghakiman akan dilampirkan pada gadai janji dan harta tanahnya pada masa pembelian jika dia cuba membeli rumah di masa depan .
Implikasi Pengambilalihan pada Jualan Harta
Jualan rumah anda tidak boleh ditutup sehingga sebarang lien di atas harta itu diselesaikan. Lien meletakkan awan pada tajuk yang boleh menyebabkan dua masalah utama: kelewatan berterusan atau pembatalan urus niaga sama sekali. Walaupun hak gadai janji dikenali dan difahami, jenis lien lain boleh menyebabkan kemunduran yang besar.
Terdapat dua implikasi utama lien untuk penjualan harta anda.
1. Penyelesaian Tertunda
Pendudukan yang tertangguh adalah perkara biasa dalam sifat-sifat dengan lien tajuk dan kadang-kadang dapat diselesaikan dengan mudah. Sebagai contoh, jika penjual berada dalam kedudukan untuk menyelesaikan lien dan akan membayarnya untuk menyingkirkan diri dari harta itu, atau mempunyai masalah pentadbiran yang meletakkan lien yang melanda tajuk tidak perlu.
Terdapat kalanya pemberi pinjaman tidak mengeluarkan wang dalam pinjaman berbayar. Dalam kes pentadbiran ini, sebuah syarikat tajuk atau peguam hartanah boleh membantu, tetapi ia memerlukan masa. Jika anda tidak menggunakan syarikat tajuk atau peguam hartanah, maka harapkan penangguhan yang ketara, terutama jika pemberi pinjaman anda telah keluar dari perniagaan.
2. Transaksi Dibatalkan
Walaupun sesetengah lien adalah mudah untuk diselesaikan untuk pemilik harta benda, yang lain mungkin menjadi rumit atau terperangkap dalam masalah undang-undang yang menyeret proses itu tanpa berakhir. Ada beberapa sebab yang pembelian mungkin akan jatuh jika harta tanah mempunyai lien yang melekat pada harta itu.
Alasan transaksi pembelian boleh ditangguhkan atau dibatalkan:
- Pembeli Mislead: Pemilik harta menyesatkan pembeli berhubung dengan rangka penutupan masa untuk menyampaikan tajuk yang jelas dan dipasarkan dan pembeli tidak dapat menunggu
- Pertikaian rasmi: Pemilik mahu mempertikaikan lien secara sah di mahkamah dan pembeli tidak boleh menunggu tarikh dan proses mahkamah
- Carian tajuk akhir minit: Pembeli tunai, pelabur atau orang yang tidak bekerja dengan ejen tidak boleh meminta carian gelaran sehingga minit terakhir, dan lien ditemui memerlukan kelewatan
Walaupun sesetengah jenis lien dibayar pada waktu penutupan, seperti gadai janji gadai janji atau bahkan kontraktor kecil lien yang dirundingkan terlebih dahulu, kebanyakan bank dan pemberi pinjaman lain tidak mahu membiayai hartanah dengan lien yang sedia ada yang tidak akan dibayar pada saat pemilik baru mengambil alih.
Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa sesetengah pelabur akan membeli tunai hartanah dengan jenis lien tertentu, seperti lien cukai, jika mereka boleh menolak harga yang mereka nikmati, tetapi ini bukan pembeli utama mengenai harta kediaman biasa.
Bagaimana Menyelesaikan Liens
Walaupun sesetengah liens adalah dari kesilapan pentadbiran, majoriti perlu dibayar secara penuh atau secara sah dipertikaikan dan diselesaikan untuk dibebaskan. Untuk meneruskan proses jualan pada masa yang tepat, anda boleh membayar jumlah penuh, menubuhkan pelan pembayaran, merayu lien, atau berunding dengan harga jualan.
Terdapat empat cara untuk menyelesaikan lien.
1. Bayar Amaun Penuh
Pendekatan terbaik untuk menyelesaikan suatu lien yang sedia ada adalah untuk membayar jumlah tersebut sepenuhnya apabila mungkin. Walaupun pendekatan langsung membayar hak secara serentak sering kali memerlukan masa dan ketabahan. Contohnya, apabila membayar lien cukai IRS, agensi itu mempunyai tempoh 30 hari untuk melepaskan lien yang masih sering membuat penangguhan.
Perlu diketahui bahawa kerana lien dilepaskan dari harta itu tidak bermakna ia akan dikeluarkan dari sejarah kredit anda. Pastikan bahawa jika anda membayar lien anda yang anda minta pihak yang dibayar untuk mengeluarkan suatu bentuk pelepasan yang anda boleh mempertikaikan biro kredit yang terus memegangnya.
2. Mengadakan Pelan Ansuran atau Meminta Pelepasan Sebahagian
Sesetengah lien, seperti liabiliti penghakiman atau lien cukai, akan membolehkan anda membuat pelan ansuran, yang dipanggil "perjanjian ansuran" untuk lien cukai. Kewajipan lain seperti lien mekanik membolehkan anda membuat pembayaran separa dan kemudian menukar jumlah lien sedia ada pada rekod - dipanggil pelepasan separa - yang boleh menjadikannya lebih mudah diterima oleh pembeli.
Perjanjian Ansuran
Jika IRS atau agensi cukai negeri atau tempatan lain merasakan anda boleh membuat pembayaran kepada hutang sedia ada, mereka boleh meletakkan anda pada perjanjian ansuran, dan kemudian anda boleh meminta pengeluaran lien. Lien ini masih tidak dialih keluar secara automatik dari sejarah kredit anda, jadi pastikan untuk menangani ini dengan biro kredit selepas perjanjian pembayaran anda selesai.
Pelepasan Sebahagian
Sebuah lien mekanik tidak boleh secara teknikal membenarkan pembayaran separa, tetapi jika ada yang dibuat dan ada catatannya, maka anda boleh petisyen untuk mengubah jumlah lien yang ada pada rekod. Ini dipanggil memfailkan "pelepasan separa". Ini tidak menyelesaikan lien, tetapi jika terdapat pembeli tunai yang bersedia untuk berunding pada harga, jumlah yang lebih kecil pada rekod membuat rumah lebih mungkin untuk menjual atau lebih mungkin dapat membersihkan lien atas jualan jika terdapat apa-apa keuntungan kepada pemilik rumah.
3. Rayuan atau Pertikaian Pembelaan
Walaupun anda diberi peluang untuk mempertikaikan semua lien sebelum ansuran mereka di mahkamah undang-undang, kadang-kadang terdapat liens yang difailkan dalam kesilapan, seperti berlaku secara berkala dengan lien cukai persekutuan. Jika ini berlaku kepada anda, anda boleh merayu melalui pendengaran pentadbiran. Peguam hartanah boleh membantu anda melalui proses ini.
Dalam hal kesilapan lien, ia biasanya akan diberhentikan dalam masa 14 hari dari penghakiman yang memihak kepada anda. Harap maklum bahawa walaupun lien ini tidak lagi hadir, mereka sering dicatatkan di seluruh biro kredit, jadi ia adalah bijak untuk memeriksa mereka walaupun selepas dipecat untuk memindahkan mereka dari mana-mana rekod agensi pelaporan.
4. Berunding dengan Pembeli Rumah pada Harga untuk Termasuk Pertimbangan Lien
Walaupun tidak konvensional, ada pelabur dan pembeli rumah yang membawa tawaran tunai dan bersedia untuk berunding dengan pertimbangan lien dalam fikiran untuk mendapatkan kesepakatan yang padat. Sesetengah pembeli sanggup berunding dengan menolak jumlah yang terhutang daripada harga belian. Melakukannya adalah strategi yang tidak biasa, tetapi yang berpotensi memberi manfaat kepada pemilik rumah dan pembeli.
Sebagai kaedah pelaburan, sesetengah individu akan membeli sijil lien cukai yang telah dikeluarkan kepada pemilik rumah. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai amalan ini, lihat panduan kami untuk melabur cukai dan pelaburan ikatan cukai.
Apakah yang Soalan Lazim (Soalan Lazim)
Walaupun kami telah menjawab banyak soalan mengenai hak, anda mungkin masih mempunyai beberapa soalan yang tidak dijawab. Kami telah memberikan maklum balas kepada beberapa soalan yang paling kerap ditanya di sini. Sekiranya anda mempunyai soalan lain, jangan lepaskannya dalam forum FitSmallBusiness, dan kami akan membalas anda dengan jawapan.
Bagaimana Anda Tahu jika terdapat Lien di Harta Anda?
Sebuah lien tidak akan biasanya diletakkan di atas harta anda tanpa pemberitahuan. Walau bagaimanapun, untuk memastikan tidak ada liens tidak sukarela yang ada di hartanah anda, pergi ke pejabat penilai daerah anda dan buatlah peninjauan alamat yang akan memberikan maklumat ini tanpa kos atau syarikat tajuk atau peguam hartanah boleh membantu dengan alasan yang munasabah yuran kecil.
Berapa Lama Adakah Pembeli Berakhir?
Tarikh tamat tempoh lien bergantung kepada jenis undang-undang lien dan negeri. Pencen cukai pendapatan persekutuan lebih lama daripada beberapa lien mekanik negara yang boleh berkisar dari 90 hari hingga lebih daripada 10 tahun dengan kebanyakan undang-undang yang membolehkan pemiutang memperbaharui lien sebelum tamat tempoh.
Bolehkah Anda Menjual Rumah Anda dengan Lien Terhadapnya?
Anda boleh menjual harta itu, tetapi sangat sukar. Peminjam biasanya tidak akan mengeluarkan pinjaman untuk hartanah dengan lien yang sedia ada. Ini kerana lien menunjukkan bahawa pemiutang lain mempunyai tuntutan kewangan terhadap harta benda. Menyelesaikan lien sebelum menyenaraikan rumah untuk dijual adalah penyelesaian terbaik.
Garisan bawah
Memeriksa apa lien, kita tidak hanya mendapati banyak jenis lien, tetapi akibatnya apabila mendekati penjualan rumah atau harta benda. Walaupun terdapat pelbagai cara di mana lien boleh didekati untuk penyelesaian, membayar lien secara penuh atau mengatur pelan pembayaran biasanya merupakan pilihan yang paling berkesan untuk membersihkan tajuk dan membenarkan penjualan harta itu untuk meneruskan jangka masa yang diharapkan.
