Haus dan lusuh biasa adalah kerusakan yang secara alami terjadi di dalam suatu properti investasi akibat penuaan. Ini biasanya disebabkan oleh penyewa yang tinggal di dalam harta tersebut dan dianggap sebagai susut nilai biasa. Ia bukan disebabkan oleh pengabaian atau penyalahgunaan harta benda. Tuan tanah perlu menetapkan haus dan lusuh biasa tetapi tidak dikehendaki untuk menetapkan kerosakan yang disebabkan penyewa.
Tuan tanah perlu mendokumentasi keadaan harta benda secara mendalam supaya mereka dapat memakai pakaian normal dan lusuh. Avail membantu tuan tanah kekal dianjurkan dengan menawarkan perisian pengurusan hartanah dalam talian. Mereka menyewa penyewa, menubuhkan koleksi sewa dalam talian dan yang paling penting ialah jadual permintaan penyelenggaraan. Unit pertama adalah percuma.
Lawati Avail
Pakai Normal dan Tear vs Kerosakan
Haus dan lusuh normal berbeza daripada penyewa yang menyebabkan kerosakan. Haus dan lusuh biasa berlaku secara semula jadi dari masa ke masa. Kerosakan yang disebabkan oleh penyewa bukanlah hasil daripada penuaan tetapi adalah akibat kecuaian, kecerobohan atau penyalahgunaan. Haus dan lusuh normal diperlukan untuk dibayar oleh tuan tanah dan penyewa tidak mengalami kerosakan.
Dalam jadual di bawah, kita akan menggambarkan contoh-contoh jenis haus dan lusuh normal dan penyewa yang menyebabkan kerosakan dan perbezaan antara kedua-dua.
Perbezaan Antara Pakai Normal dan Rusak vs Kerosakan
| Jenis Bahan | Purata Kehidupan Berguna | Pakai Normal dan Tearing (Tanggungjawab Tuan Tanah) | Kerosakan Penyewa (Tanggungjawab Tenant) |
|---|---|---|---|
| Permaidani | 5 tahun | Permaidani perlahan dipakai yang menunjukkan beberapa patch yang dipakai tetapi tiada lubang atau noda | Binatang menyebabkan kerosakan seperti permaidani berwarna dan merapikan karpet |
| Lantai Kayu Kayu | 25 tahun | Memudar lantai kerana pendedahan cahaya matahari | Lantai kayu keras tercalar atau kepingan kayu keras yang hilang |
| Lantai Tile | 25 tahun | Grout kotor mengelilingi jubin | Jubin patah atau hancap atau jubin yang hilang |
| Windows | 20 tahun | Gelas kaca ringan dan dipakai, perkakasan longgar | Kaca pecah, skrin ripped, perkakasan tingkap pecah |
| Countertop | 20+ tahun | Gores dan tanda air yang terang | Kaunter countertop, kawasan terbakar, dan / atau pelbagai kesan |
| Tembok | Seumur hidup | Keretakan di dinding disebabkan oleh penyelesaian | Lubang di dinding, kerosakan dari gantung gambar |
| Cat | 3 tahun | Cat pudar dari cahaya matahari dan kerengsaan kecil dari penggunaan harian | Cat yang telah dicatatkan pada, warna cat yang tidak dibenarkan |
Senarai semak tuan tanah boleh membantu anda memikirkan apa yang memakai normal dan kerosakan akibat kerosakan dengan memaksa anda mendokumentasikan semua perkara di atas. Untuk pemahaman yang lebih baik tentang perbezaan antara kedua-dua (dan apabila anda boleh memotong deposit penyewa), mari kita lihat pada dua contoh yang paling biasa, yang memakai normal dan robek vs rosak karpet dan pakaian biasa dan robek vs cat yang rosak.
Pakai Normal dan Tear vs Carpet Rusak
Jika permaidani telah wujud selama 5 tahun atau lebih, tanggungjawab tuan tanah untuk menggantikannya, kerana itu adalah panjang hayat penggunaan permaidani. Jika permaidani mempunyai kerosakan cahaya matahari atau menunjukkan tanda-tanda pakaian, itu adalah pakaian normal dan air mata dan tuan tanah tidak boleh menyalahkan penyewa.
Tanggung jawab tuan tanah untuk menjaga harta benda itu bebas dari bahaya. Oleh itu, jika permaidani telah haus selama bertahun-tahun dan menjadi bahaya perjalanan, ia harus segera diganti dan dibayar oleh tuan tanah. Tetapi, jika permaidani telah merobek atau berantakan yang berlebihan, itu adalah kesalahan penyewa dan kos untuk menggantikannya boleh ditolak dari deposit keselamatan penyewa.
Selanjutnya, jika permaidani itu ternoda sama ada dengan haiwan kesayangan atau makanan tumpahan, wain, kotoran, dan lain-lain, ia dianggap sebagai kerosakan akibat penyewa dan juga boleh ditolak dari deposit keselamatan. Undang-undang negeri berbeza-beza mengikut undang-undang penyewa tanah mengenai deposit keselamatan tetapi pada umumnya, tuan tanah perlu mendapatkan kutipan pembaikan dari kontraktor berlesen dan menghantar penyewa senarai terperinci kerosakan bersama dengan cek baki deposit keselamatan itu.
Normal Wear dan Tear vs Paint Rusak
Mengupas cat, kerosakan matahari atau sebilangan kecil skuff dianggap biasa haus dan lusuh dan tuan rumah harus menyentuh mereka antara penyewa. Cat siling biasanya berlangsung lebih lama kerana tiada siapa yang sentiasa menyentuh siling. Cat siling perlu disentuh apabila berlaku kebocoran atau pada asas yang diperlukan.
Sekiranya cat mempunyai lubang di dalamnya, tanda-tanda melengkung yang berlebihan atau tanda-tanda lain seperti lukisan atau scribbles, ia dianggap sebagai kerosakan yang disebabkan oleh penyewa. Dalam kes ini, kos untuk membaiki kerosakan dan cat dinding akan ditolak dari deposit keselamatan penyewa. Anda boleh melakukan ini dengan mendapatkan sebut harga dari kontraktor berlesen dan menghantar penyewa senarai terperinci kerosakan, bersama dengan cek untuk deposit keselamatan yang lain.
"Cara paling mudah untuk membezakan antara haus dan lusuh dan penyewa yang menyebabkan kerosakan ialah memikirkan keausan dan lusuh sebagai apa-apa kerosakan yang disebabkan oleh kekuatan semula jadi atau kerosakan yang disebabkan oleh penggunaan harian. Penyewa yang menyebabkan kerosakan harus dianggap sebagai kerosakan yang memerlukan lebih banyak daripada penyelenggaraan rutin untuk diperbaiki.Jelas sekali, ini tidak termasuk perkara seperti paip bocor atau perkara yang akan berlaku kepada harta itu tanpa mengira siapa penyewa itu. "
- Timothy Czekaj, Peguam Harta Tanah, Czekaj Dusharm LLC
Sebagai tuan rumah, ada banyak perkara yang boleh dilakukan termasuk kerosakan dan penyebab yang berkaitan penyewa. Jika anda seorang pelabur hartanah baru atau hanya mempunyai soalan mengenai menjadi tuan rumah, sila lihat 26 petua kami untuk tuan-tuan tanah.
Bagaimana untuk Menghapuskan Perbelanjaan dari Deposit Keselamatan
Tuan tanah mengumpul deposit keselamatan pada permulaan kediaman penyewa. Deposit keselamatan ini membantu melindungi tuan tanah daripada perlu membayar perbelanjaan yang melampaui ke atas dan ke luar biasa. Tuan tanah dibenarkan untuk memotong perbelanjaan penyewa tertentu dari deposit keselamatan.
Undang-undang mengenai deposit keselamatan berbeza-beza mengikut negeri. Walau bagaimanapun, biasanya, tuan-tuan tanah mesti mengembalikan deposit keselamatan penyewa dan menghantar mereka apa-apa rekod perakaunan dalam tempoh 21 hari dari masa penyewa bergerak keluar. Ini bermakna bahawa dalam masa 21 hari, anda mesti mendapatkan tawaran kontraktor untuk membaiki penyewa yang menyebabkan kerosakan, tolaknya dari deposit keselamatan, dan pos penyewa potongan terperinci dan cek untuk perbezaan antara deposit dan kos kerosakan.
Di kebanyakan negeri, senarai potongan terperinci boleh digunakan sebagai ganti tawaran kontraktor, tetapi lebih baik untuk selamat dengan menggunakan kontraktor. Potongan lain boleh termasuk utiliti yang belum dibayar dan sewa tertunggak, tetapi anda hanya perlu bukti bil dan bukannya tawaran kontraktor. Jika tuan tanah tidak menghantar senarai penuh potongan terperinci kepada penyewa dalam tempoh masa yang dinyatakan penyewa boleh membawa mereka ke mahkamah tuntutan kecil.
Jika deposit keselamatan penyewa tidak melindungi semua penyewa yang menyebabkan kerosakan, tuan tanah boleh membawa penyewa ke mahkamah tuntutan kecil. Walau bagaimanapun, ini boleh menjadi mahal dan memakan masa. Sekiranya kerosakan melebihi garis panduan mahkamah tuntutan kecil, tuan tanah menyewa seorang peguam dan menyewa penyewa di mahkamah perbandaran. Ini boleh menjadi lebih mahal dan memakan masa, dan mungkin sukar untuk menguatkuasakan penghakiman terhadap penyewa.
Berikut adalah contoh untuk lebih memahami deposit dan potongan keselamatan:
Contoh
| Jumlah | Penerangan | |
|---|---|---|
| Deposit Keselamatan Diterima | $2,500 | |
| Sewa Hutang yang Lalu | -$1,000 | Jun sewa tidak dibayar sepenuhnya |
| Yuran Lewat | -$250 | Jun sewa yuran lewat |
| Bil Utiliti Masa Lalu | -$175 | Bil elektrik |
| Kerosakan Binatang | -$250 | Permaidani bersih & menghaluskan |
| Jubin Patah | -$350 | Gantikan jubin dan grout yang patah |
| Potongan Jumlah | $2,025 | |
| Jumlah Deposit Keselamatan Dipulangkan | $2500-$2025= $475 | Dana yang disahkan dihantar kepada penyewa |
"Di kebanyakan negeri, undang-undang memberikan manfaat keraguan kepada penyewa dan terserah kepada tuan tanah untuk membuktikan bahawa kerosakan dilakukan dengan sengaja dan bukan hanya memakai dan lusuh biasa. Semakin lama seorang penyewa tinggal di sebuah hartanah, semakin banyak kelonggaran yang mereka miliki sejak lebih banyak masa telah berlalu untuk haus dan lusuh normal berlaku.
Sebagai tuan tanah, anda perlu yakin bahawa anda boleh meyakinkan seorang hakim bahawa ada alasan untuk menolak potongan dari deposit keselamatan penyewa. Kerosakan ini adalah terhad kepada tindakan yang sengaja atau cuai termasuk lubang di dinding, kerosakan daripada haiwan peliharaan, penyalahgunaan dan kerosakan yang berlaku daripada tindakan haram. "
- Sotereas Pantazes, Tuan & Pendiri, EFynch
Bagaimana Mengelakkan Pertikaian Penyewa Tuan Tanah
Pertikaian terhadap haus dan lusuh biasa dan penyewa menyebabkan kerosakan boleh mengakibatkan tindakan undang-undang. Untuk mengelakkan ini, semua harapan penyewa mestilah secara bertulis dan dimasukkan ke dalam pajakan supaya penyewa sedar tentangnya. Harapan ini termasuk perkara-perkara seperti yang bertanggungjawab untuk memotong rumput, penyingkiran salji dan penyelenggaraan kawasan biasa.
"Langkah berjaga-jaga yang boleh diambil oleh tuan tanah adalah dengan berhati-hati dalam langkah pemeriksaan. Semasa penyewaan, tuan tanah perlu melakukan (sekurang-kurangnya) pemeriksaan tahunan untuk menilai kadar haus dan lusuh, sementara juga menemui sebarang ganti rugi penyewa. Garis panduan deposit keselamatan harus digariskan dalam tambahan pajakan dan / atau pajakan. Ia harus lebih jelas kepada penyewa apa yang diharapkan dari mereka dan keadaan yang dijangkakan oleh tuan rumah untuk menerima unit itu, pada saat keluar. "
- Jake Michels, Pengarah Pengurusan Harta, RUPCO
Jika penyewa melanggar mana-mana syarat pajakan, termasuk tidak membayar sewa atau merosakkan harta itu, ia mungkin masanya untuk memfailkan pengusiran. Oleh kerana pengusiran boleh memakan masa dan mahal, alternatif adalah membayar penyewa untuk meninggalkan harta itu. Ini dipanggil tunai untuk kunci. Penyewa dikehendaki untuk meninggalkan dalam tempoh masa yang singkat dan akan menerima wang tunai untuk mengembalikan kunci mereka dan tidak merosakkan lagi harta tersebut.
Seorang tuan rumah harus bersedia untuk pergi ke mahkamah jika penyewa menafikan tuntutan kerosakan harta benda. Di mahkamah, seorang hakim boleh meminta tuan tanah untuk bukti surat, termasuk bagaimana penyewa diberitahu mengenai potongan deposit keselamatan. Itulah sebabnya penting untuk menggunakan mel yang diperakui apabila anda menghantar tawaran kontraktor anda, potongan terperinci, dan lebih banyak lagi yang dapat dijejaki.
Hakim juga boleh meminta untuk melihat bukti di mana deposit keselamatan disimpan dan satu salinan pajakan. Gunakan akaun bank perniagaan yang berasingan untuk menyimpan deposit keselamatan berasingan dari perbelanjaan berkaitan hartanah lain. Ini menjadikannya lebih mudah untuk menyimpan dana secara berasingan dan tidak menggabungkan apa-apa.
Dalam bahagian seterusnya, kami menunjukkan kepada anda bagaimana untuk dokumen memakai normal dan kerosakan vs kerosakan dalam 4 langkah. Ini harus berguna sekiranya anda pergi ke mahkamah atas kerosakan penyewa. Untuk mendapatkan nasihat tuan tanah yang lebih baik, termasuk memahami undang-undang penyewa tuan rumah, periksa panduan mendalam tentang cara menjadi tuan tanah.
Cara Dokumen Memakai dan Kerosakan vs Kerosakan
Apabila mendokumentasikan haus dan lusuh berbanding kerosakan, penting untuk melakukan langkah masuk dan keluar berjalan kaki dengan setiap penyewa. Mengemukakan sebarang perbezaan. Ini akan membantu anda mengenal pasti apa yang anda bertanggungjawab untuk membayar dan menetapkan asap. Anda juga akan tahu apa tanggungjawab penyewa dan kemudian dapat memotongnya dari deposit keselamatan mereka.
Berikut adalah 4 langkah untuk mendokumentasikan pakaian dan kerosakan berbanding kerosakan:
Langkah 1. Mengendalikan Tuntutan Penyewa Tuan dalam Senarai Semak
Mencetak langkah penyewa tuan rumah kami dalam senarai semak dan pergi ke setiap bilik harta dengan penyewa dan senarai semak di tangan. Dokumen keadaan semasa dan gambar setiap kawasan. Ingat untuk memasukkan semua peralatan dan kawasan luaran bagi harta itu.
Langkah 2. Lakukan Penyelenggaraan yang Rutin
Seorang tuan rumah perlu menjalankan pemeriksaan tetap terhadap harta itu. Ini akan menjadikan mereka terkini mengenai keadaan harta semasa, serta apa yang perlu dibetulkan dengan serta-merta. Dengan melakukan pemeriksaan rutin, anda akan menunjukkan penyewa yang anda prihatin terhadap harta tersebut dan mengharapkannya juga. Anda akan dapat mengesan haus dan lusuh dan akan dapat mengingati penyewa yang menyebabkan kerosakan pada setiap pemeriksaan.
Langkah 3. Balas Permintaan Penyewa
Dengan menanggapi permintaan penyewa, anda akan menunjukkan penyewa yang penyelenggaraan dilakukan dengan cara yang tepat pada masanya dan sewaannya juga harus dibayar tepat pada masanya. Menanggapi permintaan penyewa dengan cara yang tepat pada masanya juga membantu anda tetap berada di atas masalah yang berpotensi. Sekiranya anda membetulkan isu apabila ia timbul, ia lebih murah daripada jika masalah menjadi lebih teruk. Ia juga akan membantu anda mengelakkan situasi kerosakan akibat penyewa sebelum mereka muncul.
Langkah 4. Menjalankan Penyewa Tuan Rumah Pindah Keluar Senarai Semak
Selepas penyewa benar-benar bergerak keluar, sudah tiba masanya untuk membuat senarai semak keluar. Senarai semak ini akan memasukkan nota mengenai keadaan semasa hartanah. Anda akan diletakkan mengikut bilik dan memaklumkan apa-apa kerosakan dan gambar setiap kawasan juga.
Semasa anda mengisi senarai semak ini, lihat langkah dalam senarai semak untuk mengetahui keadaan harta sebelum penyewa berpindah. Ini akan memberikan anda idea siapa yang bertanggungjawab untuk kerosakan tersebut. Jika penyewa menyebabkan kerosakan, maka kos untuk membaikinya boleh ditolak dari deposit keselamatan mereka.
Pokoknya
Sekarang anda tahu apa yang biasa dan keausan normal dan perbezaan antara pakaian biasa dan lusuh dan kerosakan yang disebabkan oleh penyewa. Kehadiran normal dan lusuh adalah penting bagi tuan tanah karena ia mempengaruhi hubungan penyewa tuan tanah dan dapat menyebabkan biaya pemilik tanah jika tidak didokumentasikan dengan baik.
Selain berurusan dengan haus dan lusuh biasa, tuan-tuan tanah perlu mencari dan menyewa penyewa. Di sinilah Avail boleh membantu. Mereka adalah syarikat perisian pengurusan hartanah yang menyediakan iklan untuk penyenaraian sewaan, pemeriksaan penyewa dan permintaan penyelenggaraan dalam talian.
Lawati Avail
